Введение:
Жилищная сфера - одна из важнейших областей народного хозяйства, по-этому происходящие в стране экономические изменения не могли не затро-нуть отношения, касающиеся обеспечения граждан жильем. В основе прово-димой в Российской Федерации жилищной реформы заложен поэтапный пе-реход от выполнения государством практически всех функций, связанных с реализацией права граждан на жилище (финансирование и строительство жи-лья, его распределение и использование и др.), что характерно для админист-ративно-командной экономики, к формированию рыночных отношений в жи-лищной сфере. Изменился принцип обеспечения граждан жильем - от пре-имущественного распределения жилья, построенного за счет средств государ-ственного бюджета, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально незащищенных слоев населения. Такой подход базируется на нормах действующей Конститу-ции РФ, в частности ее ст. 40, закрепляющей право граждан на жилище в но-вых социально-экономических условиях.
В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государст-венного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходя-щих в экономике процессов. Так, например, появилась система государствен-ной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.
Актуальность основных вопросов темы данной работы обусловлена тем, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по су-ти своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отноше-ний собственности на жилье в данных социально-экономических условиях. Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР) регулировал отношения собственности на жилье лишь в час-ти, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом до-вольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, ко-торые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у со-вместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственно-сти одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквар-тирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застрой-щиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети мог-ли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не дол-жен был превышать 60 м2 жилой площади.
Глава 3:
При трактовке равноценности все же возникают некоторые проблемы. Очевидно, что за основу вышеприведенных положений взято сравнение стои-мости изымаемого помещения и стоимости жилого помещения, предостав-ляемого взамен на праве собственности. Судебные же дела о выселении граж-дан из жилых помещений дают пример иной точки зрения: сама по себе стои-мость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому значение имеет, прежде всего, сравнение потребительских качеств квартир (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.). В комментарии ст.49 ЖК также не указывается на необходимость определения стоимости жилого помещения: равноценное жилое помещение означает равнозначное по площа-ди, количеству комнат и благоустройству жилое помещение.
Такая позиция во многом предопределена правилом, применяемым в ана-логичных ситуациях к нанимателям жилых помещений. Так, в соответствии со ст.96 ЖК, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты в квартире, ему соответственно должна быть предоставлена отдель-ная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.
Надо полагать, опубликованный в конце прошлого года Обзор судебной практики Верховного Суда РФ установит единую позицию судов по делам, связанным с выселением собственников жилых помещений из жилых домов, подлежащих сносу или капитальному ремонту. Верховный Суд РФ, в частно-сти, указал, что при сносе жилого дома, в котором находятся приватизирован-ные квартиры, собственники квартир не имеют права требовать предоставле-ния жилой площади, большей по размеру, чем та, из которой они выселяют-ся . Следовательно, положения ст.ст.40 и 41 ЖК в данном случае не должны применяться. Это означает, что норма жилой площади при определении раз-мера равноценного жилого помещения, предоставляемого в порядке компен-сации, не учитывается.
Тем самым исключение нормы жилой площади из формулы определения размера компенсации приводит к разделению понятий "равноценное" и "рав-нозначное".
Итак, мы выяснили, что в соответствии с законодательством, собственнику жилого помещения предоставляется равноценное, благоустроенное жилое по-мещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требовани-ям либо иную компенсацию. Принудительное изъятие у собственника имуще-ства
Заключение:
Итак, в данной работе были проанализированы особенности правового ре-гулирования отношений собственности на жилые помещения.
Автор рассмотрел такие вопросы как:
- понятие собственности на жилое помещение;
- жилые помещения как объекты права собственности граждан;
- общая собственность граждан и основания ее возникновения;
- осуществление правомочий собственником;
- права членов семьи собственника;
- права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса;
- право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог.
Среди рассмотренных в дипломной работе вопросов было выявлено мно-жество неурегулированных на законодательном уровне проблем.
Широкий спектр проблем существует и в отношениях, возникающих из залога (ипотеки) жилых помещений. Так, до сих пор не решен вопрос относи-тельно обращения взыскания на жилые помещения, в которых проживают ли-ца, не имеющие другого места жительства. Выявить таких лиц заранее - до за-ключения ипотечного договора - не всегда возможно. Обременение правами третьих лиц снижает оборотоспособность имущества, тогда как банки заинте-ресованы в оперативном возврате своих средств.
В статье 77 Закона об ипотеке содержится норма, согласно которой жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств, автома-тически считаются заложенными с момента государственной регистрации до-говора купли-продажи жилого дома или квартиры. С одной стороны, это уп-рощает процедуру оформления возникающих в связи с ипотекой отношений, с другой - может привести к возникновению различий между такой ипотекой и залогом недвижимости в его классическом варианте.
Представляется, что при рассмотрении и разрешении конкретных дел, связанных с прекращением права собственности или выселением, т.е. пре-кращением также вещного, но уже ограниченного права - права нанимателя на жилое помещение, следует исходить в первую очередь из необходимости за-щиты этих абсолютных прав. В этой связи не случайно и Жилищный, и Граж-данский кодексы предусматривают необходимость предварительного преду-преждения субъектов данных гражданских прав об устранении нарушений. И только в случаях продолжения нарушений, как со стороны собственника, так и со стороны нанимателя жилого помещения, суду предоставляется право вы-нести неблагоприятное, с позиций их частных интересов, решение.
В жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между собственником жилого помещения и проживающими с ним граждана-ми не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание не влечет за собой никаких особых правовых проблем, однако при разрыве личных отношений отсутствие правового регулирования может вызвать отри-цательные последствия, которые могут привести к потере единственного жи-лища. В новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов се-мьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы была возможной их защита при одновременной защите прав и ин-тересов собственника. Права и обязанности бывших членов семьи собствен-ника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником. В связи с этим действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещения-ми между собственником и бывшими членами его семьи применяются прави-ла, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений. На практике данная норма не работает, поскольку невозможно принудить собственника и бывших членов его семьи к заключению договора найма. Объясняется это тем, что в законе отсутствуют четкие указания на су-щественные условия данного договора. Все эти обстоятельства должны быть четко урегулированы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.