Введение:
В соответствии со ст. 288 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Правомочие распоряжаться означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения: продать, купить, обменять, сдать в аренду, заложить жилое помещение (ипотека). Одним из условий действительности сделки является обличение воли субъектов, которые совершают сделку, в требуемую законом форму. Еще в Древнем Риме договору купли-продажи принадлежало первое место среди иных договоров. Значение договоров подряда и поручения то повышалось, то падало. Но купля-продажа оставалась постоянным элементом социальной жизни, конкурируя только с наймом вещей. Договор купли-продажи (он тогда назывался контрактом) по римскому праву, как и в наши дни, становится действительным с момента согласия сторон. Непременным результатом всей операции будет переход права собственности на вещь - от продавца к покупателю, на деньги - от покупателя к продавцу. Таким образом, мы имеем дело с договором, при помощи которого одна сторона (продавец) обязуется перенести право собственности на вещь и передать эту вещь другой стороне (покупателю), который обязуется принять вещь и уплатить за неё покупную цену. Право собственности является наиболее полным правом на вещь. Собственник обладает самыми широкими распорядительными полномочиями: он может отчуждать вещь, менять ее хозяйственное значение, ухудшать свойства вещи и даже уничтожать ее. Собственник признается владельцем /если владение не перешло к другому лицу /,так что он может защищать свою связь с вещью от нарушений со стороны третьих лиц посредством владельческих интердиктов, а не только посредством исковых средств, а, утратив вещь - прибегнуть как к интердикту для восстановления владения, так и к иску о праве собственности /виндикации/.
Глава 3:
Договор купли-продажи представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке, субъективной сто¬роны — единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов данной сделки приводит к ее недействитель¬ности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем недействи¬тельная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем, недействи¬тельная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Воля и волеизъявление в сделке. Они имеют значение для действительности сделки в единстве. Для действительности сделки небезразлично и то, как формировалась воля лица. Необходимым условием является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или её отдельных элементах (заблуждение, обман) либо создать видимость внутренней воли при её отсутствии. Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести её до сведения участников сделки. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.
Одним из условий действительности сделки является обличение воли субъектов, которые совершают сделку, в требуемую законом форму. Форма сделок бывает устной или письменной. Устно могут совершаться любые сделки, если: а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма; б) они исполняются при самом их совершении (кроме сделок, требующих нотариального удостоверения, а также сделок, для которых несоблюдение простой письменной формы влечёт их недействительность); в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения. Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме. Письменная форма бывает простой и нотариальной. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путём составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного сторонами. Нотариальная форма отличается от простой письменной тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Форма договора призвана закреплять и правильно отражать согла¬сованное волеизъявление его сторон. Однако в действительности это происходит, к сожалению, далеко не всегда. Случается, что содержание договора вызывает неоднозначное его толкование и порождает споры между его участниками. Обусловлено это тем, что текст договора и его внутренние реквизиты определяются участниками договора, зачастую не искушенными в тонкостях гражданского права и не владеющими в полной мере его терминологией. В целях разрешения указанных споров ст. 431 ГК РФ формулирует правила толкования договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Таким образом, при уяснении содержания договора решающее значение придается его буквальному тексту и вытекающему из него смыслу. Это ориентирует участников гражданского оборота на необходимость тщательной и детальной ра¬боты над текстом договора, который должен адекватно отражать дей¬ствительную волю сторон, имеющую место при заключении договора. И только в том случае, если изложенные выше правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действитель¬ная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом допускается привлечение к исследованию не только самого договора, но и других сопутствующих обстоятельств. К числу таких обстоятельств относятся: предшествующие договору переговоры и переписка, практика, устано¬вившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).
Для соблюдения простой письменной формы обязательным условием является подписание документа уполномоченным лицом. Если гражданин не может собственноручно подписать документ вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности, то по его просьбе документ может подписать другой гражданин. Подпись этого гражданина должна быть нотариально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписаться собственноручно.
Заключение:
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. К договору купли-продажи недвижимости применяются те же правила, что и к сделкам. Сделка — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установ¬ление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: сделка — это всегда волевой акт, т. е. действия людей; это правомерные действия; сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.
Одним из условий действительности сделки является обличение воли субъектов, которые совершают сделку, в требуемую законом форму. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, признаётся недействительной. Признание сделки недействительной связано с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате её испол¬нения.