Введение:
Вопрос прав человека на жилое помещение – это всегда животрепещущий вопрос. На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст.40 Конституции Российской Федерации). Гарантии прав в жилищных правоотношениях, предусмотренные Конституцией РФ [1] - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.
Наличие жилья является показателем определенного жизненного уровня людей в любом государстве, показатель их благосостояния. Как известно, чем выше уровень благосостояния людей в государстве, тем выше уровень благосостояния самого государства. Вот почему в Российской Федерации жилищным правоотношениям уделяется так много внимания.
Не все благополучно и с вопросом прекращения жилищных правоотношений. Сейчас, когда с введением института права собственности на жилое помещение, граждане и юридические лица получили возможность совершать сделки с жилыми помещениями, значительно активизировался рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют, дарят жилье, и ввиду того, что вопрос права собственности на жилое помещение, как представляется, не урегулирован должным образом, люди очень часто попадают в достаточно сложные ситуации.
На сегодняшний день регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
В основе дипломного исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.
Новизна исследования обусловлена тем, что данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности на жилое помещение. Принятый Государственной Думой РФ 22 декабря 2004 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК) [6] радикально изменил подход к правовому регулированию жилищных правоотношений в условиях рыночной экономики. В этом нормативном акте сделана попытка комплексной регламентации отношений, связанных с осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, с управлением жилищным фондом и его содержанием, с государственным контролем за использованием жилого фонда, и ряда иных правоотношений, возникающих в жилищной сфере.
Он призван регулировать жилищные правоотношения в соответствии с конституционными принципами РФ. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. был ориентирован, прежде всего, на регулирование правоотношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма. В период формирования рыночных отношений он мог применяться лишь в единой связи с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", в котором определялись основные принципы реализации конституционного права граждан России на жилище при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. С момента введения нового Жилищного кодекса в действие ЖК РСФСР 1983 г [7] и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" признаны утратившими юридическую силу. Отдельные положения Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [9], регулирующие основания и порядок приватизации жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма до 1 марта 2005 г., продолжают действовать до 1 января 2007 г.
Приватизировать жилое помещение, предоставленное по договору социального найма после 1 марта 2005 г., теперь будет нельзя (ст. 12 ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", далее - Вводный закон). Ранее полученные по договору социального найма жилые помещения можно будет бесплатно приватизировать только до 1 января 2007 г. В этот же срок все малоимущие граждане, приватизировавшие ранее жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать эти помещения при условии, что они свободны от обязательств, в государственную или муниципальную собственность (ст. 20 Вводного закона) и снова заключить договор социального найма.
Глава 3:
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключённым (ст. 654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» указывал также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).
Таким образом, жилое помещение может быть передано в пользование и (или) владение как гражданину, так и юридическому лицу. Если в первом случае по общему правилу с гражданином заключается договор найма, то во втором (с юридическим лицом) - договор аренды (п. 1 ст. 677, п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Однако на практике правовые формы пользования объектами недвижимого имущества не ограничиваются лишь названными договорами. В качестве третьего варианта используется договор безвозмездного пользования жилым помещением.
Но использование этого вида договора в жилищной сфере вызывает некоторые сомнения. Если при договоре аренды вещь передается не только в пользование, но и владение, то ссудополучатель приобретает лишь право пользования ею (см. ст. ст. 606, 671, 689 ГК). Данное правило акцентирует внимание на потребительском характере отношений, что, скорее всего, происходит при передаче движимого имущества. Как отмечает профессор Е.А. Суханов, договор безвозмездного пользования "применяется в бытовых отношениях между гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в удовлетворении обычных, повседневных потребностей" [22, C.237].
В то же время, как следует из содержания п. 2 ст. 689 ГК РФ, к договору безвозмездного пользования применимы некоторые из указанных нами положений о договоре аренды. Объектом договора безвозмездного пользования могут быть, в частности, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, к числу которых, бесспорно, на наш взгляд, можно отнести и жилые помещения (ст. 607 ГК).
Непотребляемыми вещами являются "такие вещи, которые в процессе использования длительное время служат их хозяйственному или иному целевому назначению (например, жилой дом)" [20, C.129]. Определение как нельзя лучше вписывается в контекст излагаемого материала и представляется формально верным.
Потребность задействовать данный вид гражданско-правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение [42, C. 49]. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением.
По мнению М.И. Брагинского, договор безвозмездного пользования жилого помещения возможен лишь в той области, которая "конкурирует" с договором коммерческого найма. На его взгляд, по договору социального найма жилое помещение может предоставляться и безвозмездно [49, C. 22]. Такая позиция не в полной мере соответствует положениям действующего законодательства (ст. ст. 55, 56 ЖК РСФСР). Более того, она противоречит ему, так как в число обязанностей нанимателя по договору социального найма входит внесение платы за жилое помещение (ст. 678 ГК).
В качестве экономического поощрения или "опеки" - а именно на это направлена практика освобождения от арендной платы (платы за наем) - можно было бы предусматривать символические размеры платы за пользование имуществом по договору имущественного найма, а не обращаться к обязательству безвозмездного пользования. Гражданский кодекс Квебека [68, C.26] например, использует именно этот подход, выделяя договор найма жилого помещения с низкой наемной платой
Декларируемая возможность заключать договор безвозмездного пользования жилым помещением остро ставит вопрос о применении иных жилищно - правовых норм. Так, в целях уравнивания правовых режимов пользования жилым помещением по договорам найма, с одной стороны, и по договорам безвозмездного пользования, с другой, московским законодателем было установлено, что граждане в обоих случаях сохраняют право на дополнительную площадь [18, C.35-36].
Но договор безвозмездного пользования влечет одно весьма негативное для ссудополучателя последствие, что ставит его в худшее положение по сравнению с нанимателем жилья. На ссудополучателя, в частности, возлагается обязанность производить не только текущий, но и капитальный ремонт полученного имущества (ст. 695 ГК). Наниматель же обременяется обязанностью осуществлять только текущий ремонт (ст. 681 ГК). Правда, в обоих случаях в договоре можно предусмотреть иное, что далеко не всегда находит практическое применение.
Появление в московских правовых актах данной формы предоставления жилых помещений вызвано необходимостью решения возникающих на практике проблем (освобождение от платы за наем, "уход" от приватизации жилых помещений). Возможно, это носит временный характер и не получит своего правового закрепления в отношении использования государственного и муниципального жилищного фондов [67, C.33]. Но для частных лиц такой договор, конечно, доступен и реален уже сегодня.
Заключение:
На основе проведенного исследования можно сформулировать основные выводы.
В соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
Сегодня, когда вхождение нового ЖК в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.
Так, анализ содержания ЖК позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и ГК.
В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства новый ЖК РФ классифицирует жилищный фонд по двум критериям: в зависимости от формы собственности (частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд) и в зависимости от целей использования (жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования). Такая классификация, на наш взгляд, вряд ли необходима, поскольку правовой режим жилых помещений, относящихся к тому или иному жилищному фонду, определяется, прежде всего, целевым назначением этих жилых помещений, а не формой собственности на них. От формы собственности зависят лишь особенности содержания прав собственника жилого помещения.
В собственности граждан и юридических лиц находится частный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания граждан - собственников таких помещений, членов их семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также использования юридическими лицами для проживания в таких помещениях граждан на аналогичных условиях. Эти жилые помещения образуют индивидуальный жилищный фонд.
В государственной и муниципальной собственности находятся жилищный фонд социального использования как совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма, а также специализированный жилищный фонд. Основной задачей государства теперь будет обеспечение бесплатным жильем нуждающихся в нем малоимущих граждан, поддержка иных категорий граждан (беженцы, переселенцы и др.), которым временно нужна помощь.
Четко разграничена компетенция в регулировании жилищных правоотношений между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления. Вопросы жилищного законодательства остаются в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 5).
Отдельные главы ЖК РФ (гл. 3 и 4), а не две статьи, как было ранее, посвящены такому основанию прекращения жилищных правоотношений, как порядку перевода жилых помещений в нежилые и обратно, а также вопросам их переустройства и перепланировки. Основную роль в решении этих вопросов будут теперь играть органы местного самоуправления, порядок действий которых четко прописан. Впервые на уровне ЖК РФ четко определены негативные последствия для лиц, самовольного переустроивших или перепланировавших жилые помещения (ст. 29).
Появился самостоятельный раздел (II), посвященный регулированию отношений собственности и других вещных прав на жилые помещения. Он призван дополнить и детализировать нормы ГК РФ, регулирующие права собственника и иных лиц на жилые помещения. ЖК РФ внес принципиальные новеллы, касающиеся прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, повлекшие изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. Если ранее эти лица сохраняли ограниченное вещное право пользования жилым помещением даже при смене собственника в силу ст. 292 ГК, то теперь по общему правилу это право не сохраняется, если соглашением между собственником и бывшим членом его семьи не установлено иное (ч. 4 ст. 31 ЖК). Эта норма соответствует современным реалиям, поскольку снимает значительные ограничения прав собственника жилого помещения, существовавшие ранее. Однако ЖК предусматривает некоторые гарантии жилищных прав бывших членов семьи. Так, если у бывшего члена семьи собственника нет оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника и иные заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, на основании решения суда ему может быть сохранено право пользования жилым помещением собственника, но лишь на определенный срок. Если при этом собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства в пользу бывших членов семьи (в том числе супруга), суд вправе по их требованию обязать собственника обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи иным жилым помещением.