Введение:
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в Рос¬сии ощу-щается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осу¬ществлением различных видов хозяйственной деятельности и, что, в конеч¬ном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ве-дения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает арен-да.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по передачи имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодиче-ский характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает опре-деленный источник дохода.
Следует отметить большое значение договора аренды зданий и соору¬жений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограни¬ченной возможно-стью по размещению в населенных пунктах, их строитель¬ство или приобретение в собственность становятся для многих нереальны¬ми.
Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципаль-ные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в го-родах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреж-дений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица полу-чают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительно незначи-тельные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индиви-дуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предос-тавляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и теле-фонной связью.
Глава 2:
Когда договор аренды прекращается, арендатор обязан вернуть арен¬дованное имущество с такими значениями характеристик, какие требова¬ния к ним предъяв-лены в конкретном случае.
Только обеспечением надлежащего состояния имущества при воз¬врате его арендодателю обязанности арендатора не исчерпываются. Тре¬буется вернуть иму-щество своевременно. Для удобства и защиты прав арендодателя законом установ-лено правило (ст. 622 ГК РФ), что за все время просрочки вносится арендная плата, являющаяся эквивалентом по¬несенных убытков. Если в договоре предусмотрена неустойка за не¬своевременный возврат арендованного имущества, это не отменяет ука¬занное правило. Убытки взыскиваются сполна.
В течение срока действия договора аренды арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение и присущие им отличительные черты.
Поддержание имущества в исправном состоянии обеспечивается за счет про-ведения планово-предупредительных мероприятий, то есть об¬служивания. Благо-даря ему достигается задача непрерывного исполь¬зования имущества или его го-товности к использованию в любой мо¬мент времени. Таким образом, главная зада-ча обслуживания состоит в предупреждении возникновения отказов и неисправно-стей у конкретных объектов [20, с. 14].
Однако только предупредительными мероприятиями, несмотря на их регуляр-ность и плановость, поддержание должного уровня работоспособности вещи не решить. Оказание соответствующих ремонтных воздействий на имущество - мера также необходимая. Если их не осу¬ществлять, то это делает невозможным или су-щественно затрудняет ис¬пользование имущества по его функциональному предна-значению.
Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не уве¬личивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ (в отношении от-дельных элементов это, как правило, происходит). Он состоит «в систематически и своевременно проводимых работах по пре¬дохранению объекта аренды от прежде-временного износа и по устране¬нию возникших повреждений и неисправностей». Особенность данного ремонта в том, что в него входит устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Таким образом, это любой ремонт, предупреж¬дающий преж-девременный износ и выход объекта найма из эксплуатации.
Еще одна обязанность арендатора состоит в том, что ему без согла¬сия аренда-тора нельзя передавать свои права и обязанности в отношении имущества, взятого в аренду (п.2 ст. 615 ГК РФ). Эта обязанность опира¬ется на правило (п.1 ст. 391 ГК РФ), по которому «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора». В рассматриваемых отношениях в роли кредитора на-ходится арендодатель, поэтому и требуется получить от него разрешение.
В каждом из случаев, перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК РФ, от арен¬датора к третьему лицу переходит различный объем прав. Перечень слу¬чаев, который пере-числен в п. 2 ст. 615 ГК РФ, не является исчерпываю¬щим.
Среди хозяйствующих субъектов в настоящее время субаренда при¬обрела мас-совое явление, поэтому она заслуживает особого внимания, более подробного рас-смотрения, чем другие случаи передачи третьему лицу арендных прав.
Действительность изобилует ситуациями, когда по различным об¬стоятельствам происходит смена лиц, участвующих в арендных отноше¬ниях. Следу-ет отметить, что в субаренде «арендатор... одновременно вы¬ступает стороной в двух договорах - в качестве арендатора в договоре найма и в качестве арендодателя в договоре поднайма» [31, с. 46]. В отношении субаренды действует общеправовой принцип: никто не может передать больше прав, чем имеет сам, поскольку «отно-шения поднайма имеют производный от найма характер, поэтому пределы прав поднанимателя определяются пределами соответствующих прав нанимателя». По-этому договор субаренды должен отвечать следующим требованиям:
Заключение:
Введение в действие второй части ГК РФ явилось по¬истине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - эко¬номических перемен в российском обще-стве. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.
В настоящей дипломной работе рассмотрен договор, который имеет многове-ковые традиции. Договор аренды относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал вполне определенное место в зако-не, в том числе в кодификационных актах.
Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг эко-номических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие по¬ложения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне за¬висимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разно¬видностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зда¬ний и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).
Учитывая выбранную тему дипломной работы, особое внимание в ди¬пломной работе уделено договору аренды зданий и сооружений, являю¬щемся одним из самых распространенных из всех видов аренды. Анализ гражданского законодательства, изучение юридической литературы и материалов судебной практики позволяют сделать ряд выводов и предложений, ко¬торые могут быть использованы при даль-нейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной прак-тике, а также при совер¬шенствовании законодательства.
В историческом плане прослеживается тенденция по сохранению общего по-нимания имущественного найма и основных положений, регулирующих его. За-метно появление норм, усиливающих защиту прав арендатора.
Усиление защиты прав арендатора привело к появлению у аренды, связанной с владением имуществом, черт ограниченного вещного права.
Договор аренды связан с предоставлением нанимателю не только правомочий по владению и пользованию вещью, но и частичной передачей правомочий распо-ряжения.
Исходя из возможностей по перераспределению права и обязан¬ности сторон можно разграничить на: а) существующие в силу закона и не способные к перерас-пределению по соглашению сторон; б) уста¬новленные законодательством, но спо-собные к перераспределению; и) появляющиеся по соглашению сторон.
Несмотря на то, что ГК РФ ограничивает круг объектов аренды непотребляе-мыми вещами, в наем в некоторых случаях передаются объекты интеллектуальной собственности и имущественные права.