Введение:
Одной из важнейших проблем в России в настоящее время является жилищная проблема. Несопоставимо низкие доходы населения и стоимость жилья ставит необходимым задачу поиска путей разрешения данной проблемы. Во всем мире самым эффективным способом решения этой проблемы является ипотека.
Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.
Сам термин ипотека (hypotheca) – греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.
Глава 3:
В соответствии со ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с этим законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Федеральным законом не установлены иные правила.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в нотариальном порядке.
Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.
Порядок проведения публичных торгов по решению суда. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Заключение:
Система ипотечного кредитования существует в мире уже много веков. За это время в разных странах сформировалась универсальная система, в соответствии с которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых.
Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Ипотека является во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно; в-третьих, инструментом создания многопорядкового, мультиплицируемого капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота. Помимо специального предмета ипотеки (недвижимого имущества), к ее важнейшим особенностям следует отнести необходимость государственной регистрации договора об ипотеке, а также возможность составления закладной, которая призвана удостоверять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.
При этом существует довольно большой комплекс проблем, связанных с гражданско-правовым регулированием ипотеки в России. В частности, не совсем соответствует своей правовой природе понятие закладной, данной в законе об ипотеке. Целесообразна замена закладной на конструкцию закладного листа, представляющего собой по сути облигацию, т. е. эмиссионную ценную бумагу. Это позволит предоставлять ипотечные жилищные кредиты на основе средств, поступающих от размещения ипотечных облигаций, среди практически неограниченного круга лиц.