Договор купли-продажи недвижимости

Актуальность темы не вызывает сомнений. Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими. Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок недвижимости по стране растет и развивается. Более того, в последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Глава 3:

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает юридическое лицо - специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ; при продаже имущества субъектов Российской Федерации – юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества – юридические лица, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества РФ, органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ и органы местного самоуправления.

Рассмотрим пример из судебной практики. Администрация муниципального образовании обратилась в Арбитражный суд с иском к государственному учреждению юстиции "Архангельский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Учреждение) о признании недействительным решения Учреждения от 17.06.2003 N 02/2003-125,126 об отказе в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Решением от 05.12.2003 исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить принятое решение и отказать в удовлетворении исковых требований. Как следует из материалов дела, между Администрацией (покупатель) и гражданкой Болтовской М.В. (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры N 40 в доме N 15 по улице Ломоносова в селе Холмогоры. Администрация обратилась в Учреждение с заявлением о регистрации права собственности на названный объект недвижимости. Учреждение письмом от 17.06.2003 отказало в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на том основании, что представленные для регистрации документы не позволяют установить организационно-правовую форму Администрации и что в нарушение п. 1 ст. 558 ГК сторонами по договору не достигнуто соглашение о том, кто имеет и (или) сохраняет право пользования жилым помещением после перехода права на него к приобретателю. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлен ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Заключение:

На наш взгляд, целесообразно вернуться к обязательному но¬тариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ предлагаем дополнить пунктом третьим следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариаль¬ному удостоверению».

В связи с массовыми перепланировками и переустройствами квартир, в том числе без соответствующего их документального оформления, предлагаем закрепить в ГК РФ норму, обязывающую прилагать к договору продажи технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме. Для реализации данного предложения статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном дому является технический паспорт данного жилого помещения».