Введение:
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) [2,3] предусмотрен ряд специальных мер, которые выступают в качестве гаранта исполнения должником основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению. Эти меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств и возлагают на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.
В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падения уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Это выражается, прежде всего, в том, что гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Отсутствие доверия к цивилизованным способам обеспечения обязательств ставит залог в преимущественное положение.
Актуальность исследования института ипотеки определяется следующими обстоятельствами:
Залог недвижимости обеспечивает, прежде всего, наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, а также возможность удовлетворения требований кредитора (залогодержателя) преимущественно перед другими кредиторами. В тоже время реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является особо ценное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязанности надлежащим образом. Гражданский институт залога и, в частности, ипотеки исследуется многими цивилистами, которые по-разному трактуют затруднительные моменты в законодательстве. Соответственно, существует множество полярных точек зрения на один и тот же вопрос. В частности, спорные моменты возникают по поводу того, какое залог правоотношение вещное или обязательственное, являются ли здания и сооружения делимыми вещами, что отличает предприятие от совокупности имущества и т. д.
Выбранная тема является довольно актуальной. Несмотря на то, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения в конце прошлого года, произошли сдвиги в сфере ипотечного кредитования. Закон не выполняет своей главной цели – обеспечение населения жилыми квартирами с оплатой в рассрочку.
Глава 3:
Одним из наиболее распространенных видов ипотеки является ипотека жилых домов и квартир. Связано это, в первую очередь, с развитием системы ипотечного кредитования.
Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» [7] закреплена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Ипотечные кредиты используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Залоговое имущество при этом является надежным обеспечением.
Жилищный кодекс РФ относит к недвижимым объектам жилые дома (с жилыми и нежилыми помещениями) и приусадебные участки, хозяйственные постройки с земельными участками, на которых они расположены, вместе с находящимися на земельных участках зелеными насаждениями с многолетним циклом развития; квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инфраструктуры жилых домов. Индивидуальные жилые дома, непосредственно связанные с землей, подлежат залогу при одновременной ипотеке земельного участка, на котором находится этот дом (п. 3 ст. 340 ГК РФ). При залоге же квартир в многоквартирных домах (п. 2 ст. 290 ГК РФ) одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве общей собственности на общее имущество всего жилого дома. Общее имущество представляет собой части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Законодательство обеспечивает особую защиту интересов кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты. Исходя из того, что домовладельцы и товарищество собственников жилья имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения, товарищество может договориться с кредитором или с кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним.
Основные положения соглашений с кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты, могут быть включены в устав товарищества в качестве договорных обязательств товарищества перед любыми настоящими или будущими кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты товариществу или любому домовладельцу в кондоминиуме. Кредитор, предоставивший кредит под залог любой части недвижимого имущества в кондоминиуме, имеет право проверять финансовую документацию товарищества. По запросу кредитора товарищество обязано предоставлять копию финансового отчета [30, с.11].
Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона «Об ипотеке»). Таким образом, представляется, что ипотека квартир и жилых домов, переведенных в нежилой фонд в порядке, установленном законодательством, не является предметом регулирования указанной главы.
Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов (квартир), находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74 Закона «Об ипотеке»). Исключение составляет ипотека гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домов и других строений (помещений), но только тех из них, которые не предназначены для постоянного проживания. Ипотека такой недвижимости проводится по общему правилу.
Заключение:
Проанализировав дискуссионные вопросы, касающиеся правовой природы залога как способа обеспечения исполнения обязательств, мы пришли к выводу: залог - это комплекс абсолютных и относительных правоотношений, поскольку те, и другие отражают его специфику и особенности, тем самым, выделяя его среди других институтов.
В связи с ускорением развития гражданского оборота в Российской Федерации в числе многих приоритетных вопросов законодательства всё большее значение приобретает ипотека (залог недвижимости).
Разновидностью залога без передачи заложенного имущества залогодержателю является ипотека, которая представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику и является акцессорным обязательством, т.к. в случае прекращения основного договора, прекращает свое действие и договор об ипотеке. Она может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде и т.д.
Представляется, что ипотека является одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательств. В условиях становления рыночной экономики в России предприниматели при совершении сделок заинтересованы в установлении существенных гарантий защиты своих имущественных интересов. В связи с этим залог и ипотека всё чаще применяются хозяйствующими субъектами для обеспечения исполнения обязательств.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотечное правоотношение возникает в силу договора либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Правила о договорной ипотеке соответственно применяются и к легальной (законной) ипотеке.
Существенными условиями договора об ипотеке является: предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства.
Договор об ипотеке должен иметь письменную форму, подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится регистрационная запись о договоре, об ипотеке и об обременении права собственности залогодателя на недвижимость. При легальной (законной) ипотеке регистрируется не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона.
Предметом ипотеки, по общему правилу, может быть недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота: земельные участки, предприятия, здания и сооружения, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.