Введение:
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние населения, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики, ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.
Глава 3:
Таким образом, при внедрении банком предложенных направлений развития ипотечных кредитных операций, процентная прибыль банка от реализации данных видов кредитов увеличится на74 % или 19865 тыс. руб., а также расширить свою рыночную долю на рынке ипотечного кредитования России.
В оценке кредитной истории и платежеспособ¬ности заемщика важное место принадлежит скоринговым методикам. Сущность этой мето¬дики состоит в том, что каждый фактор, характеризующий заемщика, имеет свою количественную оценку. Суммируя баллы, можно получить оценку кредитоспособ¬ности физического лица. Каждый пара¬метр имеет максимально возможный по¬рог, который выше для важных вопросов и ниже для второстепенных.
Скоринг физических лиц — это математическая модель оценки, основанная на различных характеристиках потенциальных клиен¬тов, таких как личный доход, возраст, семейное положение, профессия и многих других. Они яв¬ляются входными переменными модели, класси¬фицирующей потенциальных заемщиков. Анализ параметров позволяет получить интегрированный показатель, который и оценивает степень креди¬тоспособности заемщика по многоранговой шка¬ле: от присвоения статуса «хороший» заемщик до статуса «плохой» заемщик [45, с. 214].
Скоринговые системы, основанные на логис¬тической регрессии, нейросетевом анализе и дру¬гих алгоритмах, уже довольно широко применяют¬ся за рубежом. Чаще всего применяются системы скоринга, основанные на известных методах рас¬познавания образов, таких как «обучение с учите¬лем». Однако в отечественных условиях их применение затруднено короткой финансовой историей, а именно, отсутствием надежных обучающих выборок [45, с. 214].
Сегодня из¬вестно достаточно много методик кредит¬ного скоринга. Для оценки скоринговой оценки кредитоспособности заемщиков ЗАО «Глобэксбанк» можно предложить скоринговую модель Дюрана. Дюран вы¬делил группы факторов, позволяющих максимально определить степень кредит¬ного риска, и коэффициенты для различ¬ных факторов, характеризующих креди¬тоспособность физического лица:
1. Пол: женский (0,40), мужской (0);
2. Возраст; 0.1 балла за каждый год свыше 20 лет, но не больше чем 0,30;
3. Срок проживания в данной местности: 0,042 за каждый год, но не больше чем 0.42;
4. Профессия: 0.55 - за профессию с низким риском; 0 — за профессию с высоким риском; 0.16 - другие профессии;
5. Финансовые показатели; наличие банковского счета - 0,45; наличие недвижимости — 0.35; наличие полиса по страхованию — 0,19;
6. Работа: 0,21 — предприятия в общественной отрасли, 0 - другие;
7. Занятость: 0,059 - за каждый год работы на данном предприятии.
Согласно Дюрану, существует порог, пе¬рейдя который человек считается креди¬тоспособным. Этот порог равен 1,25. То есть если набранная сумма баллов больше или равна 1,25, то потенциальному заемщику выдается испрашиваемая им сумма. Основной недостаток скоринговой си¬стемы оценки кредитоспособности физи¬ческих лиц — ее плохая адаптируемость. Используемая же для оценки кредитоспособности система должна отве¬чать настоящему положению дел. Например, в США считается плю¬сом. если человек поменял много мест работы, что говорит о его востребованности [45, с. 224]. В России на¬оборот - данное обстоятельство свидетельствовало, что человек либо не может ужиться с коллекти¬вом, либо он малоценный специа¬лист, и. соответственно, повышается вероятность просрочки в платежах. Таким об¬разом, адаптировать модель край¬не необходимо как для разных пе¬риодов времени, так и для разных стран и даже разных регионов од¬ной страны [45, с. 224].
Заключение:
Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником - залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.
Основными участниками ипотечного кредитного правоотношения являются:
1) заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;
2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;
3) кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.
В ипотечных правоотношениях также участвуют:
1) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;
2) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;
3) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
4) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.
В Российской Федерации существует ряд схем кредитования приобретения жилья. Первая – модель депозитного института (сберегательные банки), согласно которой Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Вторая – модель ипотечных компаний, в соответствии с которой ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу – инвестору непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.