Введение:
Девелопмент – деятельность по развитию проектов, связанных с недвижимостью и использованием земельных участков [1]. В настоящей работе рассмотрена деятельность небольшой компании-девелопера, занимающейся организацией строительства высококачественных жилых зданий в г. Москве. Эта деятельность включает следующие основные бизнес-процессы:
- мониторинг рынка земельных участков, на которых возможно строительство жилых домов;
- выбор участков для развития путем анализа возможности и эффективности проектов девелопмента на этих участках;
- приобретение прав на застройку выбранных участков и оформление правоустанавливающих документов (Постановлений и Распоряжений Правительства Москвы и инвестиционных контрактов с уполномоченными им лицами);
- привлечение и аккумулирование финансовых средств кредиторов и покупателей квартир;
- организация проектирования, строительства, технадзора за строительством и сдачи дома в эксплуатацию с привлечением соответствующих специализированных контрагентов;
- приемка возведенного дома, организация оформления прав собственности покупателей на помещения, организация товарищества собственников жилья и передача ему дома.
За реализацию указанных процессов девелопер получает доход в виде разницы между суммой взносов покупателей и суммой затрат на организацию и выполнение проекта.
Ключевым моментом деятельности девелопера является решение о приобретении или отказе от приобретения прав на конкретный участок застройки на условиях, сложившихся в результате переговоров или инвестиционного конкурса. Для принятия и обоснования такого решения нужна методика, позволяющая в обстановке жесткого дефицита времени оценить коммерческую эффективность и финансовую реализуемость будущего проекта для девелопера. Разработка такой методики и является основной целью настоящей работы
В процессе разработки методики решены следующие задачи:
- предложена ценовая модель, позволяющая прогнозировать цены продаж полезной площади в будущих домах по их качественным характеристикам и местам расположения на основании анализа соответствующего сегмента рынка (глава 1);
- предложена унифицированная финансовая модель проектов девелопмента, позволяющая определять и оценивать параметры эффективности и жизнеспособности проектов для девелопера с учетом условий реализации проектов и стоимости капитала (глава 2).
Глава 3 иллюстрирует возможности применения разработанной методики на примерах анализа двух проектов девелопмента на территории г. Москвы.
Глава 3:
Далее, после проверки заполнения блока рыночных и прочих общих данных вводим исходные данные проекта в блок исходных данных и получаем результаты анализа, что представлено в табл. 3.4.
Полученные результаты можно интерпретировать следующим образом. При развитии проекта по базовому сценарию NPV имеет положительное, но недостаточно высокое значение по сравнению с общим объемом инвестиций (~6%). Финансовый рычаг проекта (11,89) недопустимо велик, что свидетельствует о чрезмерном финансовом риске при реализации такого проекта. Коэффициент покрытия платежа первому кредитору (1,41) не соответствует типичным требованиям кредиторов.
Запаса жизнеспособности проект не имеет – даже при развитии по сценарию 1 (умеренно пессимистическому) возможность возврата кредита первому кредитору к концу четвертого квартала отсутствует (коэффициент покрытия долга 0,81). Обеспечение финансирования начальной части такого проекта при отсутствии собственных средств весьма маловероятно.
Вывод: при невозможности изменить условия реализации проекта и/или исходные данные, проект следует отклонить.
Попытаемся найти условия, при которых проект станет приемлемым. Например, при прочих равных, увеличим количество надземных этажей до 50 (табл. 3.5). Или, также при прочих равных, уменьшим на 10% базовый удельный показатель стоимости строительства с 360 до 324 $/кв.м (табл. 3.6). Однако, при наблюдаемых улучшениях показателей эффективности проекта, ни в том, ни в другом случае нет полного соответствия всем ранее установленным требованиям.
Полное соответствие достигается только при одновременном увеличении этажности и снижении стоимости строительства (табл. 3.7). Но увеличение этажности свыше тридцати по технологическим причинам обычно приводит к росту удельных показателей стоимости строительства и требует ввода дополнительных технических этажей. Таким образом, практическая реализация столь противоречивых требований оставляет большие возможности для сомнений, что не позволяет изменить первоначальный вывод о целесообразности отклонения проекта.
Заключение:
В работе получены следующие основные результаты:
1. Произведен анализ первичного рынка высококачественного жилья в г. Москве, на основе которого разработана методика прогнозирования уровня цен на квартиры, машино-места и нежилые помещения в зависимости от местоположения и качественных характеристик будущего дома.
2. Произведен анализ деятельности девелопера и выявлены существенные особенности проектов девелопмента на первичном рынке высококачественного жилья в г. Москве. Обоснована возможность оценки этих проектов путем анализа финансовой модели типичного проекта.
3. Разработаны финансовая модель типичного проекта девелопмента на первичном рынке высококачественного жилья в г. Москве и методика преобразования исходных данных проекта в параметры денежных потоков модели.
4. Разработана методика определения стоимости собственного капитала девелопера, основанная на моделях CAPM и Р. Хамады с использованием следующего представления о структуре капитала проекта: инвестированный в проект капитал практически полностью состоит из авансированных средств покупателей, эти средства за вычетом прибыли девелопера являются заемным капиталом, а прибыль девелопера является собственным капиталом проекта.
5. Обоснован выбор критериев и ограничений эффективности проектов. В качестве критерия коммерческой эффективности выбрана чистая приведенная стоимость остаточного денежного потока для девелопера, в качестве ограничения – значение финансового рычага D/E < 5 для базовых сценариев проектов. В качестве критерия финансовой реализуемости проектов выбрано значение коэффициента покрытия долга первому кредитору DSR > 1,5 для базовых сценариев проектов.
6. Разработанная финансовая модель реализована в виде файла Microsoft Excel, что позволило автоматизировать процесс анализа эффективности проектов девелопмента на первичном рынке высококачественного жилья в г. Москве. При этом возможно как проведение экспресс-оценок проектов, так и исследование поведения критериев эффективности проектов при вариациях эндогенных и экзогенных переменных. Время, необходимое для проведения экспресс-оценки, порядка единиц минут.
7. Работоспособность разработанной методики показана на примерах анализа конкретных проектов.
Таким образом, цель, поставленная во введении настоящей работы, достигнута.