Введение:
Методы и процедуры оценки рыночной стоимости недвижимости образуют область современной экономики недвижимости. Такая широта подхода к трактовке данной категории объясняется тем, что теория и практика экономики недвижимости развивается уже на протяжении большого периода времени. И за этот период экономика недвижимости действительно приобрела исключительную универсальность, оказала большое влияние на теоретические подходы к экономике недвижимости в условиях рынка, способствовала активизации прикладных исследований, созданию на стыках различных научных дисциплин особой отрасли научных знаний о факторах и закономерностях рыночной динамики, принципах и методах оценки недвижимости.
За время своего существования оценка недвижимости превратилась в специфическую область практического управления, в методический инструментарий перехода от «дикого» рынка к цивилизованным формам и даже в самостоятельную отрасль в сфере услуг, в рамках которой функционируют специализированные фирмы по оценке недвижимости.
Одним из основных направлений экономики недвижимости является выделение экономических и социальных факторов, характеризующих стоимость реального объекта недвижимости. В результате подобных исследований оценщик должен принять во внимание риск и период, связанные с оценкой недвижимости. Следовательно, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурсном и открытом рынке при соблюдении условий равновесия, то есть продавец и покупатель действуют рационально.
Принципы оценки недвижимости должны основываться на использовании подходов и приемов различных научных дисциплин: социальной психологии, статистики, математики
.........
Глава 2:
В качестве объекта оценки была выбрана однокомнатная квартира города Краснодара. Она находится по адресу: ул. Школьная. 15/5. Удаленность от центра города составляет 3-4 км. Ближайшая остановка городского общественного транспорта находится в десяти минутах ходьбы. Напротив дома расположена школа. Также рядом имеются два крупных магазина (продовольственные товары, хозяйственные товары), оптово-розничный рынок и небольшой продуктовый рынок, парикмахерская, ремонт обуви, стоматологическая поликлиника, две аптеки.
Отрицательным моментом является наличие строек других многоквартирных жилых домов в непосредственной близости от оцениваемого объекта.
Экология района, в котором расположен дом с оцениваемой квартирой, в достаточной мере хорошая: нет предприятий с выбросами вредных веществ, а также рядом есть живописное место с озером.
Оцениваемая квартира является частной собственностью, т.е. она была приобретена путем долевого участия в строительстве десятиэтажного панельного дома. Дом был сдан в сентябре 2000 года. Общая площадь квартиры составляет 37,76 кв. м.
После сдачи дома в квартире был сделан ремонт, в том числе в комнате, площадь которой 20 кв. м., и коридоре – паркетный пол; застеклен балкон, санузел (совместный) отделан кафельной плиткой.
Между седьмым, где находится оцениваемая квартира, и восьмым этажом имеется подсобное помещение с металлической дверью площадью 4 кв. м.
Из возможных коммуникаций имеются следующие: электричество, газ, канализация, центральное отопление, холодная и горячая вода, телефон (номер является частной собственностью), лифт.
Во дворе дома есть детская игровая площадка. Двор озеленен недавно, так как соседние дома тоже являются новостройками.
Владельцем квартиры является физическое лицо. Информация о квартире была получена от него же в период оформления курсовой работы (декабрь 2000 г.).
Для оценки выбранного объекта недвижимости я предлагаю использовать метод прямого сравнительного анализа продаж.
В качестве сопоставимых объектов были выбраны однокомнатные квартиры с максимально аналогичными характеристиками, сделки купли-продажи по которым были проведены агентствами по недвижимости «Присли» и «Аякс-риэлт» в конце ноября – декабре 2000 г.
Полученные проверенные данные представлены в таблице 5.
..........
Заключение:
На сегодняшний день операции с недвижимостью – одна из самых динамично развивающихся областей экономики России. Оно и понятно, поскольку практически все граждане имеют ту или иную недвижимость, либо право пользования той или иной недвижимостью и постоянно происходят какие-то процессы в их жизни, обязывающие их произвести продажу, обмен, дарение квартиры, дома, дачи и т.п.
Я считаю, что любой экономист должен иметь хотя бы самые общие представления об этой сфере деятельности, так как большинство крупных сделок между простыми обывателями происходят именно в контексте работы с недвижимостью.
В своей курсовой работе я рассмотрела методы оценки недвижимости, а также на практике применила некоторые из них.
В первой главе мной был рассмотрен затратный метод оценки недвижимости, обращено внимание на определение состава и величины затрат, оценку физического износа, определение морального износа, определение рыночной стоимости земельного участка, обоснование корректировок.
В этой же главе был рассмотрен метод прямого сравнительного анализа продаж: этапы реализации, методы определения величины поправок, процесс корректировки.
И в конце первой главы был изучен доходный метод, состоящий их таких частей как: определение чистого дохода, прямая капитализация, капитализация дохода по периодам.
Во второй главе был произведен расчет стоимости объекта недвижимости. В качестве объекта недвижимости была выбрана однокомнатная квартира в городе Краснодаре. С помощью теори, изложенной в первой главе, были произведены расчеты, которые получили свое логическое завершение в третьей главе моей работы «Выбор окончательной цены объекта».
..........