Проблематика аренды нежилых помещений в научной литерату-ре практически не исследовалась, хотя почти каждое условие договора арен-ды недвижимости вызывает вопросы и заслуживает подробного рас-смотрения. Вопросы аренды недвижимости в той или иной степени освеща-ются лишь в учебниках гражданского права и комментариях к Гражданскому кодексу РФ, а также в газетных публикациях финансово-экономической на-правленности, которые, в основном касаются сугубо практических аспектов аренды нежилого фонда.
Что же касается природы нежилых помещений, то в юридической ли-тературе нет единого мнения по этому поводу. Гражданский кодекс РФ от-дельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отноше-ний. В нормативных актах разного уровня единое понимание термина «не-жилое помещение» не выработано. В связи с этим нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами регулируется договор аренды нежилых по-мещений.
Целью моего диплома является рассмотрение вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.
На основе анализа федерального законодательства, нормативно-правовых актов, регулирующие отношения по поводу аренды нежилых по-мещений, а также судебно-арбитражной практики решить поставленные мной задачи:
во-первых, определить значение термина «нежилые помещения», во-вторых выделить существенные условия договора аренды нежилых помеще-ний. Так как совершенно не понятно, что является объектом правового регу-лирования в том или ином случае – нежилое помещение как часть здания или нежилое помещение - как самостоятельный объект договора, в связи с чем на практике возникают коллизии различного рода.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответ-ствующие сведения о договоре аренды нежилого помещения вносятся в под-разд. III Единого государственного реестра – «Записи об ограничениях (об-ременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижи-мого имущества» (п.8 Правил). В указанном подразделе Единого государст-венного реестра имеется специальная часть (подразд.III-I) для записей сведе-ний об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета арен-ды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или даты на-чала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не опре-делен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не опреде-лен» (пп.44,45 Правил). В случае прекращения договора аренды нежилого помещения указанные записи об обременении права собственности или ино-го вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погаше-ния регистрационной записи, представляемым на лицевой стороне листа за-писи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя реги-стратора, заверенные подписью последнего (п.62 Правил).
Как видно никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения (нежилого помещения) возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.
В чем же состоит отличие регистрации договора аренды от регистра-ции права аренды? Первая представляет собой штамп (отметку) органа Госу-дарственной регистрационной палаты непосредственно на самом экземпляре договора. Регистрация же права аренды состоит в выдаче этим же органом отдельного документа, подтверждающего регистрацию. (свидетельство о го-сударственной регистрации права).
Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие реги-страции права аренды не влечет недействительность договора. При этом, ес-тественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями – либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистрации права аренды Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом « О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» не установлена.
1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. №-66 //Вестник ВАС РФ.2000.№-3.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помеще-ний» // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.
3. Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального зако-на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ 2001г. №-4