Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.
Следовательно, огромное значение при изучении рынка недвижимости играет оценка недвижимости. Исходя из этого, мы видим целью своей работы определение основных понятий оценки недвижимости: изучение целей, задач, основных сегментов рынка и рассмотрение методов определения сто
Алгоритм использования затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа,
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
• прямые - включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
• косвенные - возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:.
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта.
Имеют место три вида износа:
1. Федеральный закон РФ. Об оценочной деятельности в РФ. Принят Государственной Думой 16 июля 1998 г.
2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г.
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.
4. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.