Глава 1:
Одной из основных проблем, стоящих на данный момент перед субъектами государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель является отсутствие полных и актуальных сведений обо всех земельных участках в границах территории Российской Федерации.
Непоследовательное формирования системы кадастрового учета земельных участков может привести к тому, что предыдущий опыт учета земель будет в очередной раз перечеркнут, а ряд достаточно важных сведений о земельных участках, полученных в результате этой работы, будет утрачен.
Современная система учета земель и земельных участков не содержит в себе единого источника актуальных данных о земельных участках в объеме, достаточном для включения земельных участков в гражданский оборот и для реализации функций государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель. Именно кадастровый учет земельных участков в соответствии с поставленными перед ним целями и задачами должен обеспечивать сбор всех необходимых и актуальных данных о земельных участках, рассредоточенных по различным системам учета земель и земельных участков.
Необходимая информация о земельных участках может быть получена различными способами, в том числе, по результатам производства технических действий измерительного, обследовательского и другого специального характера, что может поставить под вопрос и правовой характер самого кадастрового учета. Однако анализ его правового обеспечения позволяет обосновать положение о том, что кадастровый учет земельных участков является самостоятельным межотраслевым институтом.
При этом в формируемом законодательстве предусмотрены максимально общие положения о кадастровом учете объектов недвижимости в целом и не уделено достаточного внимания регулированию особенностей кадастрового учета земельных участков.
Действующее законодательство, регулирующее кадастровый учет земельных участков, содержит большое количество отсылочных норм, а также имеет ряд пробелов, которые активно и не всегда последовательно восполняются не только подзаконными нормативными правовыми актами, но и правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, формально не являющимися нормативными, а также судебной практикой.
Структура кадастрового учета земельных участков включает в себя следующие элементы:
1) Объекты кадастрового учета земельных участков;
2) Субъекты кадастрового учета земельных участков;
3) Порядок кадастрового учета земельных участков – совокупность определенных действий.
Непосредственной целью кадастрового учета земельных участков является не только их индивидуализация и описание в объеме, достаточном для включения земельных участков в гражданский оборот и для реализации функций государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель, но и фиксация сведений, определяющих правовой режим земельных участков.
Основной задачей кадастрового учета земельных участков является сбор актуальных юридически значимых сведений обо всех земельных участках в границах Российской Федерации, в объеме, достаточном для определения прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, осуществления гражданского оборота земельных участков, а также для государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель.
Глава 4:
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Стоимость имущества определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Применение подхода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.
Определение единицы для проведения сравнения для сравнительного анализа.
Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен.
Приведение единицы сравнения сравниваемых объектов к одному или к диапазону стоимости объекта оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
- права собственности на недвижимость;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- состояние рынка;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.
При исследовании рынка продаж аналогичных помещений можно отметить трудности с установлением фактической цены продажи. Причина заключается в нежелании участников сделки декларировать ее, как свершившийся факт, а если третьи лица узнают о совершении сделки купли-продажи, то цена указанная в договоре купли-продажи не всегда является достоверной по причине снижения размера уплаты налога с продаж и на прибыль с цены продажи.
Данные для сравнительного анализа брались в период с 01 октября 2010 г. по 11 декабря 2010 г. В результате работы по подборке объектов недвижимости сопоставимых оцениваемому мной были отобраны данные по трем объектам сравнения.
Заключение:
В системе управления недвижимым имуществом одним из основных направлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости - технической инвентаризации зданий и сооружений.
Общая технология кадастрового учета земельных участков условно может быть разделена на: подготовительные работы, основные работы.
Основные работы кадастрового учета начинаются с формирования земельного участка как объекта кадастрового учета. Формирование объектов кадастрового учета представляет собой последовательность землеустроительного и кадастрового формирования. Землеустроительное формирование, которое выполняется органом по межеванию и формированию (ОМ и Ф), включает межевание и формирование земельного участка на местности.
Результаты формирования земельных участков как объектов кадастрового учета и проверки условий межевания земельных участков фиксируются в «Протоколе формирования земельных участков».
Кадастровый план земельного участка необходим для регистрации прав на земельный участок, установления границ земельного участка при межевании, графического описания вновь образуемых частей земельного участка и др.
Завершается государственный кадастровый учет земельного участка в органе кадастрового учета выдачей кадастрового плана земельного участка заявителю.
Кадастровое дело объекта недвижимости формируется после
присвоения объекту недвижимости кадастрового номера из учетного дела,
состоящего из помещенных в одну обложку: заявления, документов,
необходимых для кадастрового учета, документов, поступивших в порядке
информационного взаимодействия, а также оформленных уполномоченным
должностным лицом органа кадастрового учета протокола проверки и
соответствующих решений.
Далее перейдем к рассмотрению объекта исследования- индивидуальный жилой дом.
Брянская область лежит в западной части Восточно-Европейской равнины, занимая среднюю часть бассейна Десны и лесистый водораздел между ней и Окой.
Численность постоянного населения области продолжает снижаться, но с определенным замедлением процесса: за 2008 год – на 0,7 процента; за 2009 год – на 0,6 процента, за 2010 год (оценка) – на 0,6 процента.
В 2010 году осуществляется завершение строительства объектов с высокой степенью готовности. До конца года предполагается ввести в эксплуатацию за счет всех источников финансирования 370,5 тыс. кв. метров жилой площади (104,5 процента к уровню 2009 года), в том числе индивидуальных жилых домов – 149,4 тыс. кв. метров (113,6 процента).
Была проведена оценка индивидуального жилого дома одноэтажного с двумя пристройками, расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, Володарский район, ул.Брянская,д.18 .
Состояние конструктивных элементов согласно «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения» С.Е.Фомин и приведённой в ней таблице №17 «Оценка состояния здания в зависимости от физического износа» оценивается как «хорошее».
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки равна 1208 кв.м и находится в собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 25.10.2005 г. 32 АГ № 0444450, кадастровый номер 32:28:04 14 05:0004).
Определение стоимости земельного участка проводилось подходом сравнительного анализа продаж. Стоимость земельного участка, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 389 914 руб.