Введение:
Актуальность темы данной дипломной работы обусловлена следующими факторами. Договорные отношения по поводу аренды имущества, в том числе недвижимого, сегодня выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Необходимость теоретического осмысления договорных правоотношений аренды недвижимого имущества заключается в следующем:
Во-первых, это обосновывается тем, что в настоящее время договор аренды (договор имущественного найма) недвижимости широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
Во-вторых, в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место договорном праве.
В-третьих, за особую актуальность выбранной темы говорит следующее, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды недвижимости как особой категории, в частности: аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.
Предметом дипломного исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды недвижимости, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование.
Целью дипломной работы заключается в исследовании гражданского правовой характеристики договора аренды недвижимого имущества и его места в современном российском праве. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) рассмотреть понятие, сущность и основные признаки договора аренды недвижимого имущества;
2) описать становление и развитие правового регулирования отношений по аренде недвижимости;
3) исследовать элементы договора аренды недвижимости;
4) показать особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, земельных участков).
Поставленная цель и сформулированные задачи обусловили структуру и внутреннюю логику работы, которая состоит из введения, двух глав, восьми параграфов, в которых последовательно раскрываются задачи исследования, заключения и библиографического списка использованной литературы. Так, в первой главе работы дается понятие и описывается история развития договора аренды недвижимости, а также его элементы. Вторая глава диплома посвящена анализу юридических характеристик аренды отдельных видов недвижимого имущества. В заключении подводятся итоги дипломной работы и делаются выводы по теме проведенного исследования.
Глава 3:
Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Ранее, в соответствии с Основами законодательства об аренде (ст.13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако с 3 августа 1992 года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатору, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).
ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать в приведенном в Приложении 1 Постановлении:
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).
Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды – это вопрос о возможности признания объектами договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что «нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку – представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника». Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке.
Также высказано мнение, что «правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, мест общего пользования…»
В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку «…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды» .
Заключение:
На основании проведенного исследования можно сделать следующие краткие выводы.
Для договора аренды любого объекта недвижимости характерно:
• это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель;
• аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.
• договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого¬вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.
К существенным условиям договора относятся:
• предмет;
• цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;
• срок.
Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.
Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики России и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте¬ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос¬полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес¬тва внаем.
Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время можно говорить о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:
Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.
В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.
В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с половиной тысячи.
Думается, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.