Введение:
С начала рыночных реформ перед отечественным законодательством встал вопрос о формировании целостной концепции права собственности, свободной от идеологизированной, политэкономической трактовки.
Право собственности в целом и право общей долевой собственности, в частности, в силу их естественноправового характера, не подвластно временным политическим и идеологическим факторам, занимает особое место среди институтов права.
В советской юридической науке общепринятым являлось понимание права собственности в весьма специфических рамках: на первом месте стояло право государственной собственности, а право частной собственности не существовало вообще.
Реальная трансформация наших представлений о собственности с нормальных цивилизованных позиций начала складываться в основном с принятием Конституции Российской Федерации в 1993 году и узаконением таких важнейших для любого общества и государства категорий, как частная собственность на различные имущественные и неимущественные объекты, защита этой собственности всеми способами, установленными законом.
Декларирование российским государством новой экономической политики, основанной на свободе предпринимательства, стабильности рыночных отношений, может являться надежной гарантией укрепления института общей долевой собственности в нашей стране, появления в сознании людей или сообществ людей твердого убеждения в том, что нажитое, приобретенное или полученное иным законным путем имущество не будет потом грабительски отобрано, изъято, раздавлено, выброшено на улицу... Многое здесь, бесспорно, зависит от права, закона, от правовых регуляторов - предписаний, установлений или запретов, - направленных на защиту собственности. Поэтому весьма актуальными представляются сегодня проблемы совершенствования правового регулирования общей долевой собственности в переходный период.
Законодательное признание и нормальное, а не политэкономическое понимание права собственности способно не только оградить имущественные интересы граждан и юридических лиц от произвольного вмешательства извне, в том числе и публичной власти, но и стать достаточно эффективным средством формирования подлинного, независимого от государства гражданского общества, в условиях которого только и может существовать рыночное хозяйство и свободные граждане.
Экономические отношения собственности составляют основу, базис любого общества, а правовое регулирование (право) появляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения (их волевую сторону). Поэтому охрана существующих отношений собственности - важнейшая задача любой правовой системы, ее стержень, в конечном счете.
Можно констатировать, что основная часть этих научно-практических изысканий связана все же с моделированием теоретической концепции права собственности. Менее пристальное внимание, как представляется, обращено к вопросам общей собственности. Существует множество спорных моментов при решении определенных ситуаций, которые либо прямо не урегулированы законодательством, либо регулируются недостаточно, что в свою очередь, порождает проблемы в правоприменении на практике.
Глава 3:
Более того, как уже указывалось выше, в случае предложения купить долю одному из участников другие сособственники преимущественным правом не обладают, поэтому участник вправе произвольно выбрать потенциального покупателя из них. Если оферта направляется всем сособственникам, то такой участник рискует, что в течение тридцати (десяти) дней положительный ответ выразят все сособственники, а он будет нести ответственность перед другими за невозможность исполнить договор перед всеми отозвавшимися, поскольку им он предлагает купить всю долю, а не определенную часть. Поэтому данная конструкция неприемлема для объяснения сущности извещения. Резюмируя вышесказанное, можно заключить, что правовая сущность извещения заключается только в информировании сособственников о желании произвести отчуждение доли, и первый, кто согласится приобрести ее, должен считаться оферентом, а отчуждатель - лицом, обязанным выразить акцепт (условно его можно назвать обязательным акцептантом).
Нарушить право преимущественной покупки возможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на движимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает в государственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срока на ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самым установлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как ни странно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права [22, C.329].
Требовать перевода на себя прав и обязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающий долю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характер такого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы, поэтому сособственники "вынуждены" продавать доли за реальные суммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так как нормами гл. 16 ГК РФ не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Заключение:
На основе проведенного исследования можно сформулировать некоторые выводы.
Институт права общей долевой собственности является неотъемлемой частью гражданского законодательства любого развитого государства.
Право собственности является наиболее полным вещным пра¬вом. Согласно своему назначению оно дает над вещью всю полно¬ту власти, совместимую с законом, природой и правом. Вещь принадлежит собственнику даже в том случае, если она оказалась в чужом владении и пользовании. За собственником даже в этом слу¬чае остается так называемая голая собственность. Здесь просматривается какая-то невидимая юридическая связь ме¬жду вещью и субъектом права. Право собственности не прекраща¬ется даже если собственник отказался от своего имущества (ст. 236 ГК РФ) до тех пор, пока оно не перешло в собственность другому вследствие приобретательской давности (ст. 234 ГК РФ), либо по другим основаниям (ст. 225, 226, 228, 231 ГК РФ).
На первый взгляд, общая собственность кажется совершенно очевидной, однако здесь встречаются проблемы и коллизии. Так же, как сущность юридического лица осталась до конца неизученной, так и общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям, по мере углубления становится менее очевидной. Не случайно Г.Ф. Шершеневич отметил, что «общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы» [41, C.284].
Как представляется, в современных условиях отношения общей собственности будут расширяться, и значение этого института возрастет. Этому будут способствовать новые положения законодательства о приватизации жилища, в результате которых квартира становится объектом общей собственности членов семьи, развитие крестьянских (фермерских) хозяйств и подсобных сельскохозяйственных производств, а также иной предпринимательской деятельности, основанной на договоре о совместной хозяйственной деятельности. Останутся и такие традиционные виды общей собственности, как совместная собственность супругов, получение по наследству неделимых предметов и др.
Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев, это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего, купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.