Дипломная по теме: Доходный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

Название работы: Доходный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

Скачать демоверсию

Тип работы:

Дипломная

Предмет:

Экономика отраслей

Страниц:

86 стр.

Год сдачи:

2005 г.

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АС-ПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ . .5

1.1. Рынок недвижимости как экономическая катего-рия.5

1.2. Анализ конъюнктуры и специфика операций рын-ка недвижимости.15

2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.22

2.1. Нормативный и затратные подходы.22

2.2. Сравнительные методы.36

2.3. Разновидности доходного способа оценки.48

3. ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.61

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.79

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…81

ПРИЛОЖЕНИЯ.84

Оцениваемый объект - здание склада. Объект оценки расположен в Трусовском районе г. Астрахани

Выдержка:

Введение:

Впервые рыночная оценка стоимости появилась в России в 1992 году. За рубежом этот вид деятельности существует уже более полувека. Возник-нув в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в кото-рых объективную стоимость имущества определяли независимые ценовые арбитры, оценка вскоре начала бурно развиваться не только как сфера прак-тической деятельности, но и как научно-методическое направление приклад-ной науки. Были разработаны интересные методологические подходы и ме-тодики оценки стоимости разнообразных объектов собственности, совершен-ствовалась теория. Сегодня профессия эксперта-оценщика приравнивается по престижности к профессиям адвоката, специалиста по научному и промыш-ленному консалтингу.

В нашей стране ни этой профессии, ни этой науке не было места в те-чение семидесяти с лишним лет. Однако с первых шагов рыночной эконо-мики появилась потребность в оценке стоимости, что и послужило причиной её возрождения. Именно возрождения, ибо как элемент государственной эко-номической политики рыночная оценка начала формироваться в России в се-редине 19 века. В период с 1861 по1893 годы в нашей стране проводились кадастровые работы, предполагавшие оценку земли. Кроме этого осуществ-лялась рыночная оценка недвижимого имущества в целях налогообложения, причём размер налогообложения определялся доходностью и ценностью об-лагаемого имущества.

В наше время переход к рыночной экономике возродил интерес к оценке стоимости в более широком аспекте, и с учётом всех современных достижений в этой области.

Глава 3:

Для конкретного рассмотрения доходного подхода к оценке необходи-мо рассчитать стоимость объекта недвижимости одним из методов.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи, мены.

Оценка произведена по состоянию на 4 мая 2005 г.

Описание и анализ объекта оценки. Для проведения работ по оценке рыночной стоимости здания кирпич¬ного склада, расположенного по адресу г. Астрахань Трусовский район ул. Советская д. 17, были получены следующие до-кументы:

технический план БТИ на здание склада № 1624/183 справка о балансовой стои-мости.

Балансовая стоимость здания 87 620 руб. Остаточная стоимость здания 32 860 руб.

Оцениваемый объект - здание склада. Объект оценки расположен в Трусов-ском районе г. Астрахани, ул. Советская д. 17, в 45-й территориально-экономической зоне.

Зона № 45 ограничивается с севера и севера-востока ул. Продольной и ограж-дением территории Астраханского производственного объеди¬нения морского транспорта и завода им. Артема Сергеева, с востока -береговой линией р. Волга, с запада - береговой линией протоки Сереб¬ряная Воложка.

Зона граничит с 43-й ТЭЗ. Зона № 43 ограничивается с севера и запада бере-говой линией протоки Серебряная Воложка, с юга - ул. Продольной, с востока - ог-раждением территории Астраханского производственного объединения морского транспорта и ограждением завода им. Артема Сер¬геева, береговой линией р. Волга.

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промыш¬ленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность - удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта - непривлекательный.

Заключение:

В ходе проведенного исследования можно обобщить ряд выводов. Ры-нок - это механизм взаимодействия покупателей и продав¬цов, ревизующих свои интересы на принципах и условиях кон¬куренции. Главными регулято-рами рынка являются спрос, пред¬ложение и цена. Рынок недвижимости представляет собой систе¬му, в которой объекты недвижимости (товары) и услуги, связанные с оборотом и оформлением прав, проведением сделок, пе-реходят от продавцов к покупателям. Рынок недвижимости является основой рыночной эконо¬мики. Финансовый рынок, рынки труда, ресурсов, товаров и услуг тесным образом взаимосвязаны с рынком недвижимости

Выделяют три подхода к оценке имущества, в том числе имущества: затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого из подходов на-считывается ряд методов. Каждый из методов, как впрочем и подходов имеет свои недостатки и достоинства.

Так например необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затра-ты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса¬ется прежде все-го объектов доходной недвижимости.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен¬ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не¬достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объ-ект недвижимости является специализированным либо обладает ис¬ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее со-стояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо¬мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. До-ходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не за-платит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до-кодов от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух мето-дов:

• прямой капитализации доходов;

Похожие работы на данную тему