Введение:
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила совершения сделок их регистрации с такими объектами и прав на них. При таких обстоятельствах данная тема приобретает большую актуальность, тем более что в сегодняшние дни большими темпами развивается ипотечное кредитование на совершение сделок купли – продажи недвижимости, а также институт долевого участия в строительстве жилья.
Обзор и анализ сделок с недвижимостью позволит соста¬вить действительную картину гражданского оборота в этой сфере, выявить его харак¬терные черты и перспективы совершенствования.
К настоящему времени в литературе обстоятельно исследованы понятие, структура и отличительные черты подобных гражданских правоотношений. Однако все эти вопросы по-прежнему не имеют своего однозначного разреше¬ния и вызывают множество споров.
Целью исследования является осмысление действующего зако¬нодательства, регулирующего совершение сделок с недвижимостью в Российской Федерации. Достижение этой цели требует решения следующих задач:
Глава 2:
Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связан¬ных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлени¬ем государственными и муниципальными предприятиями права хозяйст¬венного ведения или оперативного управления, следует учитывать установ¬ленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные .
В отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а специальной правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назна¬чением предоставленного для выполнения этих задач имущества под стра¬хом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражно¬го Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предваритель¬ного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимо¬го или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использо¬вания имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием .
Заключение:
Подводя итог проведенной работе, необходимо отметить, что зако¬нодательство, регламентирующее сделки с недвижимостью не в полной мере отвечает требо¬ваниям гражданского оборота. Представляется необходимым внести в нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью следующие изменения:
1. Следует наделить учреждения юстиции, в процессе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правами, обязаннос¬тями и ответственностью, нотариальных органов;
2. Установить определенный срок для регистрации в органах
юстиции приобретения права собственности (иных вещных прав) на недвижимость со взысканием с при¬обретателя штрафа в случае несоблюдения этого срока, а на ре¬гистрирующие органы возложить обязанность выявлять случаи укло¬нения от регистрации перехода жилого помещения к. новым собствен¬никам и побуждать последних к немедленному выполнению всех необ¬ходимых формальностей путем взыскания установленного штрафа и недопущения осуществления приобретателем его прав не только по распоряжению, но и по владению и пользованию спорным имуществом;
3.Необходимо установить одновременную регистрацию как сделки (как документа о правах), так и самих прав на недвижи¬мость. Анализ гражданского законодательства приводит к выводу о том, что момент заключения, например договор купли-продажи недвижимости, момент его исполнения и момент перехода права собственности на недвижимость, различны.