Введение
Выбранная мною тема, а именно «Ипотека в гражданском праве» является довольно актуальной, о чем свидетельствует такой довольно большой интерес к вопросом с ней связанными юристов. С момента своего возникновения на законодательном уровне сам институт претерпел отнюдь не большие изменения Главным законодательным актом, регулирующим сферу ипотеки является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Основной целью данного закона является предоставление возможности гражданам брать жилые помещения в кредит, т.е. в рассрочку, тем самым обеспечить нуждающееся население жилыми квартирами. Однако, как показывает практика развития данного института закон не в достаточной мере справляется с поставленной задачей, что говорит о неразвитости рынка жилья в России. Не выработав конкретный финансово-кредитный механизм, законодатель предлагает большему числу населения приобретать в собственность жилые помещения. Но без отработанного правового механизма кредитования жилья справится с поставленной задачей не удастся, что и тормозит развитие в данном направления рынка жилья. На сегодняшний день проблема получения жилья в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Большая же часть населения оказалась не настолько платежеспособной, чтобы обеспечить возможность возврата взятого кредита.
В настоящее время институт ипотеки является новым, развивающимся институтом, поэтому его изучение интересно для нас. Цель дипломной работы обусловлена отсутствием у большинства людей даже общего представления об институте жилищного кредитования, а поэтому в данной работе раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, изучение формирования и становления гражданско-правового института ипотеки, развития ипотеки в России, а также существующих проблем является предметом исследования. В данной работе будут рассмотрены основные источники, которые регулируют правоотношения так или иначе связанные с ипотекой, объекты, которые могут выступать в качестве таковых, т.е. земельные участки, предприятия, сооружения, здания, жилые дома и квартиры с указанием естественно, особенностей их правового регулирования. В основе данной работе является раскрытие понятий ипотеки, ее правовой характеристики, проблем, а также способов решения существующих проблем. Все это, безусловно, поможет не просто сформировать общее представление об институте ипотеки, но и узнать особенности правового регулирования института залогового права, что позволит лишний раз избежать незаконных действий в отношении участников гражданских правоотношений мошенников.
§ 2.Специфика ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
Сегодняшнее государство все больше нуждается в правовом регулировании отношений, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом и т.д. предприятий, зданий сооружений, что обусловлено переходом экономических отношений на новый уровень развития. Не случайно залоговые правоотношений предприятий выделены в отдельную главу ФЗ «об ипотеке», что видимо, обусловлено недостаточностью имеющихся в ГК РФ правовых норм, устанавливающих порядок ипотеки предприятий. Следует заметить, что обязательства при залоге предприятия распространяются на все имущество, входящее в состав этого предприятия, а также имущество, приобретенное этим предприятием в период нахождения в залоге. Рассматривая ст. 132 ГК РФ можно сделать вывод о том, что заложенным имуществом по договору ипотеки также будет являться продукция, производимая этим предприятием, а также денежные средства, получаемые от ее реализации, поскольку весь имущественный комплекс, используемый для осуществления целей предпринимательства, относится к предприятию.
Регулирование отношений по залогу предприятий и земельных участков, на которых данные предприятия находятся довольно сложно, поскольку определить связанность между ними фактически не представляется возможным. Поэтому в п.45 Постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» представлено необходимое разъяснение по данному вопросу. Так, если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка, следует рассматривать как весь имущественный комплекс, и должно передаваться совместно с земельным участком. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. Данный случай установлен для тех случаев, кода залогодатель сооружения или здания является также арендатора, либо собственником земельного участка, на территории которого находится недвижимость передаваемая в залог. При обращении взыскания на здание или сооружениеи права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из того, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Уполномоченным государственным органом являются Мингосимущество России и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ
Список использованной литературы
1.Нормативно-правовые акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г.// Собрание законодательства РФ 1994 №32 ст3301
2. Гражданский Процессуальный Кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.// Собрание законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. N 46 ст. 4532
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400 ( с последующими дополнениями и изменениями)
4. Федеральный закон «о залоге» от 29 мая 1992г. №2872-1// Ведомости Российской Федерации.-1992.-№23.-Ст.1239
5. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации 2003. №46 (часть II). Ст.4448
6. Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. N 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»// «Вестник Мэрии Москвы», 1995 г., N 10
7. Постановление правительства Москвы от 20 сентября 1994 г. N 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога»( с последующими изменениями и дополнениями)// «Вестник мэрии Москвы», 1994 N 21
8. Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996 г. N 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации» ( с последующими изменениями и дополнениями)// Собрание законодательства Российской Федерации от 6 мая 1996 N 19. ст. 2298.
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»// «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 2001, N 5
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации». 1996. N 9.
11. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»// Собрание законодательства Российской Федерации от 20 апреля 1998, N 16. ст. 1801.
12. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»// Собрание законодательства Российской Федерации от 31 марта 1997, N 13. ст. 1539.
2.Научная литература. (статьи, монографии, учебники)
1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001
2. Аюшеева С. Почему буксует ипотека//ЮРИСТ, 2004 июль N 26,
3. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право.1993. №1.
4. Барон Ю. Система римского гражданского права.//Перевод Петражицкого Л., - СПб., – 1908.
5. Гантовер Л. В. Залоговое право, СПб., 1980.
6. Головин Ю. «Ипотека: из Древней Греции в Россию» («Российская юстиция», 1996, N 11)
7. Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000
8. Гражданское право: Учебник. Ч. 2/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.
9. Гимолеев Р.Р. Залог земель в системе норм гражданского и земельного законодательства //Журнал российского права, 2004 сентябрь N 9
10. Дорожинская Е.А. Гражданско-правовое регулирование прав на недвижимость и сделок с ним. – М., 2001
11. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М, 2003
12. Ема В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999.
13. Звоницкий А .С. О залоге по русскому праву, Киев., 1912.
14. Исаенкова О. Залог в законе //ЮРИСТ, 2003 март, N 10
15. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.:,2002.
16. Мейер Д.И. . Русское гражданское право: В 2-х ч.: По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г. М., 1997. Ч. 2
17. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды //Российская юстиция, 1999, N 5
18. Павлодский Е., Залог и ипотека//Хозяйство и право, 1997, N 2
19. Плешанова О. Закладная - новый вид ценной бумаги//Российская юстиция, 1998, N 5
20. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости)//Российская юстиция, 1998, N 10
21. Словарь античности М., 1989.
22. Скворцов В.В. Договор и повышение эффективности залога//Гражданин и право, 2002 февраль, N 2
23. Скворцов В.В Функции залога и их характеристики//Гражданин и право, 2001 ноябрь , N 11
24. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве.-М.,1999
25. Столяров К.Т. Ипотека в российском праве - М.,2005.
26. Смирнов В.В., Лукина З.И. Ипотечное кредитование. - М., 1999.
27. Суханов Е.А. Российский закон о собственности. М., Изд-во ВЕК, 1993.
28. Толкушкина А.В. Ипотека в России. М.: 2002.
29. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995
30. Цыбуленко З. Применение закладной при залоге недвижимости//Хозяйство и право 1998, N 12
31. Цылина Г.А. Ипотека – жилье в кредит. М.: 2001.