ВВЕДЕНИЕ
Понятие недвижимости с древности играло огромную роль в вопросах права. Вместе с тем, несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. Это означает, что в разные времена различные народы вкладывали в понятие недвижимости заметно отличающийся смысл.
Общей чертой недвижимого имущества во все времена являлся особый правовой режим: существенно отличный круг дозволенных операций, осуществлявшихся с объектами недвижимости, особые правила оформления сделок, специальные правила государственной регистрации прав на недвижимость и т.п. Так, институт государственной регистрации прав на недвижимость, обеспечивающий необходимую легитимность владения недвижимым имуществом, использовался еще в Древнем Египте.
И в наше время закон также предъявляет особо строгие требования к заключению и оформлению сделок, связанных с недвижимостью (землей, промышленными и гражданскими объектами, жилыми квартирами и т.п.). Очевидно, это объясняется особой значимостью недвижимости как объекта гражданских прав, а также актуальностью участия недвижимости в экономическом обороте. Современное российское законодательство, касающееся недвижимости, еще недостаточно развито: в силу исторических причин до начала 1990 гг. круг совершаемых сделок с недвижимостью был весьма ограничен, так как существенно ограничены были как самостоятельность субъектов экономики, так и круг прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.
Сегодня все большее распространение получают рыночные механизмы становления рынка недвижимости, что породило ряд новых проблем как правового, так и экономического характера. Массовая приватизация государственного и муниципального жилого фонда, промышленных предприятий привела к вовлечению в гражданский оборот значительного количества объектов недвижимости. Вопросы, связанные с проведением и оформлением сделок с недвижимым имуществом приобрели особую значимость, что и обусловливает актуальность и насущность избранной темы.
2. ФОРМА СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Как уже говорилось, современное право есть в значительной степени детище права, сложившегося много веков назад в античной Италии, конкретнее – в Древнем Риме. Поэтому говоря о формах сделок с недвижимостью, о роли формы вообще, уместно будет вспомнить об исторических корнях юридического формализма.
Так, по знаменитым Законам ХII таблиц отчуждение земли, рабов, рабочего скота должно было совершаться в строго установленной форме, называемой манципация (mancipatio) . Сделка производилась следующим образом. Продавец и покупатель (если взять наиболее частый случай) приглашали пять свидетелей (не менее) и весодержателя. Покупатель (приобретатель) касался рукой купленной им вещи, говоря при этом: «Я утверждаю по праву квиритов, что этот... (предположим, раб) принадлежит мне и я купил его за эту медь». Продавец мог ограничиться молчанием, которое считалось знаком согласия.
Важно отметить значение формы сделки: пропуск слова в формуле покупки, отсутствие хотя бы одного из пяти положенных свидетелей, какое-нибудь упущение в обряде и т. д. были достаточными основаниями для признания сделки недействительной, даже если были уплачены деньги.
Германское средневековье сохранило очень сложные формы перехода недвижимости, под которой понималась земля – единственный вид собственности, который «не может погибнуть в огне». Малейшая ошибка в обряде вела к потере права, что говорит об исключительном положении земельной собственности .
Можно сделать вывод, что цель соответствующих требований к форме договоров (и сделок вообще) состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания.
Обратимся к современному Российскому законодательству. Нормы, регулирующие форму сделок (договоров) находятся в Гражданском Кодексе РФ на трех ступенях: они помещены в гл. 9 («Сделки»), в гл. 28 («Заключение договора»), а также в различных главах ГК, посвященные видам (типам) сделок (договоров).
Соответствующие нормы могут оказаться в любом, но принятом непременно на уровне закона акте, который относится к данному типу (виду) сделок (договоров).
Сделка представляет собой единство четырех элементов:
• субъектов – лиц, участвующих в сделке,
• субъективной стороны – единства воли и волеизъявления,
• формы,
• содержания.
Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.
Форма сделок бывает устной или письменной. Письменная форма в свою очередь может быть простой и нотариальной. Наряду с рассмотренными формами совершения сделок законом введена дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация.
ЛИТЕРАТУРА
Нормативные материалы
1. Конституция Российской Федерации. М., 1999.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. // СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594 (в ред. ФЗ от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 12.04.2001 №36-ФЗ, от 11.04.2002 №36-ФЗ).
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».// СЗ РФ, 1998, № 29, ст. 3400; 2001, № 46, ст. 4308 (в ред. от 24.12.2002).
4. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ, 2002, №4, ст. 251 (в ред. от 27.02.2003 №29-ФЗ).
5. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"// "Российская газета", № 15, 23.01.93. в ред. ФЗ от 12.01.1996 №9-ФЗ, от 21.04.1997 №68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ, от 17.06.1999 №113-ФЗ, от 08.07.1999 №152-ФЗ, от 24.12.2002 №179-ФЗ.
6. Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» // Beдомости СНД РФ и ВС РФ, 1993, № 1, ст. 26.
7. Закон РФ от 4 июля 1991 года №1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, №28, ст. 959; Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 1993, №2, ст. 67; СЗ РФ, 1994, №16, ст. 1864; 1998, №13, ст. 1472; 1999, №18, ст. 2214; 2001, №21, ст. 2063; 2002, №21, ст. 1918; №48, ст. 4738.
8. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. “O крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РФ РСФСР, 1991, № 1, ст. 5. (в ред. Закона РСФСР от 27.12.1990 №461-1, Законов РФ от 24.06.1992 №3119-1, от 28.04.1993 №4888-1, Указа Президента РФ от 24.12.1993 №2287, Федеральных законов от 30.12.2001 №196-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ).
9. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» //СЗ РФ, 1996, №8, ст. 740.
10. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».// СЗ РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 12.04.2001 №291, от 08.05.2002 №302).
11. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 8 от 24.08.1993 г. “О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.//Бюллетень ВС РФ, №11, 1993.
Специальная литература
12. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // "ЮРИСТ", №4, 2002.
13. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало ХХ в. и современность). / Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11, Право, 1996, №6, С.98-105.
14. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал Российского права. №1, 2002. – С. 84-90.
15. Брагинский М. И. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, М. 1995.
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 1997.
17. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. № 8.
18. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-н/Д., 1995.
19. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости, М.: ИНФРА-М, 1996.
20. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 1998.
21. Гражданское право. Учебник. / Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998. Т. 1.
22. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А.Хохлова. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.
23. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. № 3.
24. Земельное право России. Учебник./Под. ред. В.В Петрова, М., 1995.
25. Исаев И.А. История государства и права России. М.: Юрист. 1995.
26. История государства и права зарубежных стран. Ч.1. Под ред. Крашенинниковой Н.А. и Жидкова О.А. – М.: НОРМА – ИНФРА-М, 1998.
27. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.
28. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: «Статут», 1999.
29. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. М.: Изд-во НОРМА, 1996.
30. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. - М., 1992.
31. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. № 8.
32. Маттеи У. Основные принципы права собственности. / В кн.: У. Маттеи, Е.А. Суханов. Основные положения права собственности. М.: Юрист, 1999.
33. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество. // Хозяйство и право. №6. 1998. С. 102-104.
34. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. III: Договоры и обязательства. СПб., 1896. С. 50.
35. Покровский И.Л. История римского права. – Пг., 1917.
36. Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право (базовый учебник). – М., 1999.
37. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 68
38. Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. № 3. С. 54–55.
39. Садиков О. Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6. С. 7–11.
40. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. /Киндеева Е.А., и др. – 3-е изд., испр. И доп. – М,: Юрайт-Издат, 2003.
41. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 93-96.
42. Телюкина М. Ключ от прав передачи. // "ЭЖ-ЮРИСТ", №14, 2003.
43. Хвостов В.М. Система римского права. – М., 1996.
44. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. Изд. 2-е, доп. – М., 1999.
45. Черниловский З.М. Всеобщая история государства и права.– М.: Юристъ, 1996.
46. Черниловский З.М. Римское частное право. Элементарный курс. – М.: Новый Юрист. 1997.
47. Чубаров В. В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. – М.: Городец, 2000. С. 168–171.
48. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995 (по изданию 1907 г.).
49. Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. СПб, 1897. т. ХХА.
50. Энциклопедический юридический словарь. /Под общ. ред. В.Е. Крутских. – М., 1999.
Материалы юридической практики
51. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. //Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. № 21.
52. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Информационное письмо ВАС РФ от 15 февраля 2001 года. № 59.
53. О некоторых вопpocax рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав...» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. №7. С. 87–88).
54. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 13 октября 1995 г. //В кн.: Данилов Е.П. Наследование. – М.: Новый Юрист, 1999. С.94-95.
55. «По возврату квартиры правопреемство являлось допустимым» // Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10 января 2001 г. №237пв-2000пр.