Введение:
Актуальность темы исследования. Принятие Конституции РФ стало на-чалом нового этапа развития нашего государства. Право частной собственно-сти получило признание и равную защиту с другими видами собственности - государственной, муниципальной и иными видами. После длительного заб-вения в свободный хозяйственный оборот были введены различные объекты недвижимости. Этим определилось стремительное развитие данного сегмен-та рынка, что потребовало законодательного регулирования.
Гражданский кодекс Российской Федерации , иные законодательные ак-ты установили основы гражданско-правового регулирования отношений соб-ственности на недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации. Однако, с развитием свободного рынка определилась необходи-мость в дополнительной регламентации перехода прав на недвижимое иму-щество, регистрации обременений, которые могли бы стать заслоном для криминальных структур, защитить права собственников и покупателей, огра-дить их от недобросовестных участников рынка недвижимости. К тому же, создание единого реестра объектов недвижимого имущества и существую-щих на них прав, требовалось и для осуществления налоговой политики го-сударства.
Именно потребности участников оборота недвижимости определили це-ли и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности.
Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для от-дельного человека, так и для государства в целом. Поэтому, уяснение ее при-роды, сущности, четкое законодательное регулирование и государственный контроль за осуществлением сделок с ней, является важным как для развития экономики в целом, так и для защиты прав и интересов граждан.
Государственная регистрация является средством введения оборота не-движимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Поскольку каждая регистрационная система долж-на обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, постольку государственная регистрация, являясь публичным актом власти, выступает как средство фиксации на определенный период времени каких-либо важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений.
Глава 2:
Процесс государственной регистрации прав на вновь создаваемые объ-екты можно разделить на три основные стадии: 1) стадия обращения потен-циального правообладателя с заявлением о государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество; 2) стадия принятия ре-шения государственным регистрирующим органом по данному заявлению; 3) стадия исправления технических ошибок и выдачи информации о зарегист-рированном праве.
Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость бу-дет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуаль-ного жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительств (на приусадебном земельном уча-стке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназна-ченных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае со-гласно п. 4 ст.ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуаль-ного жилищного строительства на указанном земельном участке и содержа-щим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в экс-плуатацию более не требуются.
Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соот-ветствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имуще-ства, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), на-значении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта не-движимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объ-ект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет со-ставляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые также как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномо-ченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулирова-нию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
При рассмотрении регистрации прав на здания и сооружения, по наше-му мнению, также стоит обратить внимание и еще на одну проблему. В принципе, она перекликается с вопросом о связи объекта с землей и само-вольным строительством. В обоих случаях, вроде бы законодательно все за-креплено и процедура регистрации для собственника земельного участка не представляет особых сложностей. Однако, в соответствии с ЗК РФ, земли РФ делятся на категории. Данное деление, т.е. назначение земельного участка указывается в кадастровом плане на земельный участок, который, является одним из основных документов регистрации прав на земельный участок. Строительство здания или сооружения должно соответствовать назначению земельного участка. К сожалению, данный процесс не достаточно урегулиро-ван в законодательстве. Земля может быть выделена для постройки индиви-дуального дома, а постройка не соответствовать данному назначению. При чем, если дом на участке построен, он должен соответствовать определенным параметрам, что бы считаться пригодным для проживания. Также, строи-тельство жилых домов не разрешается (т.е. регистрация собственности на та-кие дома не возможна) на землях хозяйственного назначения. Однако, отсут-ствие законодательного регулирования данных моментов не мешает гражда-нам продолжать строить дома.
Заключение:
Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функциони-рования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства. Для систематизации законодательства и устранения противоречий, необходимо более полное исследование самого понятия не-движимого имущества и более четкого его законодательного определения во всех правовых актах, регулирующих данный институт.
Необходимо устранить существующие несоответствия между классификацией объектов недвижимости в гражданском и жилищном законодательстве.
Нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на недви-жимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт, по-скольку нормы гражданского, административного, гражданско-процессуального права, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость, не способны к автономному существованию. При этом ве-дущей отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость явля-ется гражданское право.
Правовые акты, регулирующие государственную регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним делит недвижимость в зависимости от фактического отнесения объекта к недвижимому имуществу и в силу за-конодательного отнесения. Тем самым, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в своем названии вступает в противоречие с ГК РФ, выводя из своей компетенции регистрацию воздушных, морских и речных судов.
Анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в ос-новном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, а именно из-менения правового положения органа регистрации и его подчиненности.
Однако, не смотря на то, что административные процедуры регистра-ции изначально выявляли достаточно много проблем и нуждались в законо-дательной конкретизации, упрощении и улучшении, так же до сих пор не ре-шены и ряд правовых проблем, относящихся к межотраслевому законода-тельному регулированию.
По нашему мнению, необходимо в Законе о регистрации закрепить по-ложение, в соответствии с которым первой и основной целью государствен-ной регистрации прав на недвижимость является охрана прав участников оборота недвижимого имущества. Эта цель выступает не только главной при регистрации прав на недвижимость, но главной целью всего правового регу-лирования оборота недвижимости. Установление такого безусловного приоритета названной цели, который далеко не всегда признается в теории и на практике, должно оз-начать, что все остальные цели, которые могут иметь место при организации системы го-сударственной регистрации, должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе го-воря, если осуществление иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны осуществляться.