Введение:
В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу и в первую очередь – такого дорогостоящего имущества, как здания (сооружения).
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Актуальность рассмотрения «договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды зданий (сооружений), его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы, договором энергоснабжения и др. Более того на практике множество вопросов вызывает следующий вопрос: что может быть использовано в качестве платы за пользования и владение зданием (сооружением)?
Глава 3:
Особенностями заключения, выполнения и расторжения отличаются отдельные разновидности договора аренды зданий (сооружений).
На содержание договора влияет, прежде всего, сам объект договора аренды здания (сооружения). Договор будет отличаться, если скажем в качестве объекта выступает обычное нежилое помещение, или же, например, здание являющееся историческим памятником.
Второй фактор, оказывающий влияние на содержание договора аренды зданий (сооружений) – субъектный состав. Один порядок заключения договора когда, в качестве арендодателя выступает государственное органы, другой, когда арендодатель, например, частный предприниматель.
И решающий фактор – воля сторон. В договоре аренды зданий (сооружений) стороны могу предусмотреть любые положения, не изменяющие императивных правил действующего гражданского законодательства.
Таким образом, каждый конкретный договор аренды зданий (сооружений может обладать широким спектром особенностей. Рассмотрим лишь некоторые разновидности договора аренды зданий (сооружений).
Итак, определенными особенностями обладает аренда зданий (сооружений) находящихся в собственности государственных учреждений и казенных предприятий.
ГК РФ (ст.295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные или казенные предприятия вправе сдавать в аренду принадлежащие им соответственно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Мингосимущества РФ. Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную за ним недвижимость. Арендодателем в этом случае всегда выступает Мингосимущество РФ.
Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование утверждено распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. N 252-р .
Передаче зданий (сооружений) в аренду производится по результатам конкурса (заключение договора на торгах). Названный конкурс производится в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р .
Заключение:
Подведем некоторые итоги по проделанному дипломному исследованию:
1. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.
2. В договоре аренды предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.
3. Особой разновидностью договора аренды выступает аренда зданий (сооружений) объектом которого выступают здания, сооружения и нежилые помещения.
4. Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
5. Существенными условиями договора являются – объект аренды и размер платы. Что же касается срока договора, то в случае если он не обговорен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
6. На наш взгляд необходимо четко разграничивать объект договора аренды зданий (сооружений). Им может быть здание, сооружение и нежилое помещение. Каждое из этих понятие имеет свое особое содержание. Но, важно подчеркнуть, что к аренде, как зданий, сооружений, так и нежилых помещений применяются нормы ГК РФ объединенные в параграфе аренда зданий (сооружений).