Договор аренды зданий и сооружений в современном гражданском праве

Тема недвижимости и различного рода сделок с ней является одной из наиболее актуальных в настоящее время, в связи с чем ей уделяется особое внимание и в области законодательного урегулирования.

Еще недавно, порядка десяти лет назад, рынок коммерческой недвижимости как таковой не существовал вообще. Объяснением тому могут служить такие факты, что, к примеру, понятие недвижимости в отечественном законодательстве до недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. Затем, следует отметить, что нежилая недвижимость вообще не рассматривалась как статья дохода. Траты на обладание недвижимостью на различных правах никогда не приносило прибыли, в то время как содержание недвижимости являлось всегда статьей расхода, следствием чего было отсутствие необходимости четкого законодательного регулирования данного вопроса. В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор аренды.

Глава 2:

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимае¬мого помещения не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на него можно ответить так: обязан¬ность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора. В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества по своей правовой природе является тре¬бованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного иму¬щества определяется ГК в зависимости от их характера (ст.623). Все от¬делимые от арендованного имущества улучшения являются собственно¬стью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арен¬додателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендато¬ром за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит воз¬мещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произ¬веденные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интере¬сов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования ча¬стью земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Заключение:

В настоящей работе, на основе материалов федерального, регионального законодательства, судебно-арбитражной и договорной практики, были рассмотрены несколько аспектов достаточно обширной темы: "Договор аренды зданий и сооружений". Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

Ис¬хо¬дя из про¬ве¬ден¬но¬го ис¬сле¬до¬ва¬ния, мож¬но сде¬лать сле¬дую¬щие вы¬во¬ды:

1. Арен¬да яв¬ля¬ет¬ся од¬ним из наи¬бо¬лее рас¬про¬стра¬нен¬ных спо¬со¬бов вла¬де¬ния и (или) поль¬зо¬ва¬ния зданиями и сооружениями.

2. До¬го¬вор арен¬ды зданий и сооружений ре¬гу¬ли¬ру¬ет¬ся Гра¬ж¬дан¬ским ко¬дек¬сом РФ, фе¬де¬раль¬ны¬ми за¬ко¬на¬ми, ука¬за¬ми Пре¬зи¬ден¬та РФ и раз¬лич¬ны¬ми под¬за¬кон¬ны¬ми нор¬ма¬тив¬ны¬ми ак¬та¬ми.