Введение:
В современных условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим немалое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Как указывает А.В.Ерш, подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено . Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. И.Б. Новицкий отмечал: «в отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору» .
Глава 3:
Несмотря на то, что институт аренды зданий и сооружений довольно детально регламентирован ГК РФ, все-таки на практике не удается избежать некоторых проблем.
По закону исполнение договора аренды зданий и сооружений тесно связано с подписанием сторонами акта приема-передачи либо иного документа о передаче. Однако не всегда эта норма исполняется, а суды, в свою очередь, не стремятся удовлетворять исковые требования арендодателя по возмещению неполученной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь именно на отсутствие передаточного документа. Как следствие - у арендатора не возникает гражданской ответственности по уплате арендных платежей. А для того чтобы суд принял решение об удовлетворении требований арендодателя, необходимо доказать, что арендатор фактически использовал арендуемое помещение, не обременяя себя арендными платежами .
Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным, закон связывает исполнение договора аренды зданий и сооружений с моментом передачи арендатору объекта и составлением сторонами акта приема-передачи помещения. Так, в ст.655 ГК РФ указано: "Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами". И если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Заключение:
Подводя итог проведенного исследования, можно сказать следующее.
С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда.
Аренда зданий и сооружений регулируется параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 650–655). Специальные правила вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, неразрывной связью с землей и т.д. Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора. Закон не указывает на необходимость нотариального удостоверения таких договоров, а государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.
Владение и пользование зданиями и сооружениями со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Правила, содержащиеся в ст.ст. 652 и 653 ГК РФ сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания (сооружения) является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности.