Введение
В современных условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим немалое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Как указывает А.В.Ерш, подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено . Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. И.Б. Новицкий отмечал: «в отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору» .
Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то можно отметить, что римские требования к объекту найма были тогда полностью восприняты. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма» .
2.2. Содержание и исполнение договора аренды зданий и сооружений
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора по назначению (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок .
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка.
Литература.
1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. №. 1
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М: «Статут», 2003. – 800 с.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000.
4. Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2000. № 11.
5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.
6. Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н.. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002. С. 95; См. также: Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2. С. 62-63.
7. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М. : Бизнес-информ, 1999. - 218 с.
8. Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды и сооружений // Сибирский юридический вестник. 2000. №4. С. 12.
9. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / под ред. О.Н. Садикова). – М.: Юристъ, 2004.
10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997.
11. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
12. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999.
13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое сооружение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 11. С. 105-107.
14. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. № 8. С. 96-101.
15. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-51.
16. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 21-24.
17. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. № 3.
18. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
19. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999.
20. Комментарий к делу № 9523/02 (постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 г.) / Полонский Б.Я. Экономическое правосудие: единство правоприменения // Законодательство. 2003. №6. С. 18.
21. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича М., 1996.
22. Мызров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. на соиск. уч. ст. канд. юр. наук. – Ульяновск, 2000. – 22 с.
23. Новицкий И.Б. Римское право. М., 1993. С. 186.
24. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Спарк, 1999.