Введение:
В развитых странах значительная часть институциональных инвесторов рассматривают недвижимость как актив, который занимает весомое место в их портфеле инвестиций. Глубокие и многократно проводимые за рубежом научные исследования позволили выявить, что недвижимость позволяет улучшить результаты портфельных инвестиций, состоящих из традиционных финансовых инструментов: обеспечивая владельца стабильными денежными потоками, снижает его риск без значительного падения доходности, защищает инвестиции от инфляции, что особенно актуально во времена экономических спадов, реализует приумножение капитала за счет роста стоимости такого ограниченного и неамортизируемого ресурса как земля и т.п.
В последнее время можно наблюдать стремительное развитие российского рынка недвижимости, возрастание его роли на рынке капитала. Высокие темпы экономического роста, которые демонстрирует экономика России в настоящее время, влекут за собой повышение спроса на недвижимость. Это, в свою очередь, стимулирует предложение, новое строительство и положительно сказывается на доходности инвестиций в недвижимость.
После кризиса 1998 года перед дальновидными инвесторами остро встал вопрос поиска таких активов, которые бы защитили инвестиции от резких спадов деловой активности, позволили бы улучшить характеристики портфелей. И рынок недвижимости России в этом плане мог представлять определенный интерес. Инвестиции в первоклассную недвижимость являются подходящим инструментом оптимизации соотношения доходности и риска, например, для таких инвесторов, как пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, банки, для которых уровень риска на российском рынке ценных бумаг остается критическим. Для иностранных инвесторов российский рынок недвижимости в настоящее время может быть интересен тем, что пока он является развивающимся и демонстрирует привлекательное соотношение доходности и риска. Таким образом, актуальность темы обусловлена повышающимся интересом российских и иностранных инвесторов к возможностям рынка недвижимости в России по оптимизации соотношения доходности и риска инвестиционного портфеля.
Вместе с тем все больше растет дисбаланс между повышающимся интересом к российскому рынку недвижимости и степенью его изученности. Для отечественной финансовой науки актуальной задачей становится разработка моделей анализа и оценки инвестиций в недвижимость на развивающемся рынке России, а также агрегированных портфелей в целом, частью которых эти инвестиции являются. Можно констатировать, что в настоящее время в практике рынка недвижимости России практически не используются аналитические модели оценки таких инвестиций. Принятие инвестиционных решений основывается, в основном, на результатах изучения текущей конъюнктуры рынка и экспертных мнениях аналитиков.
В то же время современные реалии развития российского рынка капитала требуют от инвесторов глубокого научного осмысления процессов, происходящих на рынке инвестиций в недвижимость.
В первую очередь, важно понимать роль и место рынка недвижимости на современном рынке капитала и в экономической системе в целом, его фундаментальные особенности, структуру, риски инвестирования.
Таким образом, не вызывает сомнений, что инвестиции в недвижимость могут сыграть существенную роль в развитии отечественного финансового рынка и экономики в целом, поэтому необходимо уже сегодня искать подходы к управлению рисками на рынке недвижимости.
Тема дипломной работы - Управление рисками на рынке недвижимости в городе Москве (на примере бизнес-центра).
Целью работы является разработка теории и методологии формирования и функционирования механизма экономических взаимоотношений участников процесса при инвестициях в недвижимость.
В рамках дипломной работы будут рассмотрены два основных направления аналитической работы на рынке недвижимости:
• мониторинг рынка недвижимости для целей выявления его общих и частных характеристик и их тенденций;
• исследование рынка недвижимости для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.
Глава 3:
Рисунок 3.6. Структура будущего предложения площадей в бизнес-центрах
Большинство офисных центров, запланированных к вводу в 2007 году расположены в поясе между СК-ТТК (42%) и ТТК-МКАД (41%). Территории за пределами центра города продолжают активно осваиваиваться девелоперами, что обусловлено дефицитом свободных участков и затруднительной процедурой получения права на реализацию проекта в центре города. При этом участки, расположенные за пределами Садового кольца дают возможность создания крупномасштабных проектов с развитой инфраструктурой.
Границы строительства бизнес-центров постепенно смещаются в сторону МКАД. Примером этого служат проекты строительства бизнес-парков "Химки" и "Гринвуд", делового центра "Резиденция". В 2006 году было объявлено о разработке нового градостроительного регламента Комитетом архитекутры, строительства, развития и реконструкции Москвы, который позволит инвесторам получать участки вдоль МКАД на более выгодных условиях. В ближайшем будущем можно ожидать усиления девелоперской активности в этом районе.
В течение 2006 года несколько компаний объявили о планах инвестировать средства в столичную недвижимость, в том числе в офисную.
• Компания "Quinn Group" объявила о своих планах ежегодно инвестировать до 1 млрд. евро в недвижимость в странах Восточной Европы, в том числе, в России и на Украине.
• Совладельцы компании "Вимм-Билль-Данн" планируют инвестировать олоко 1 млрд. долл. в строительство офисно-жилого комплекса площадью около 1 млн.кв.м. на месте 4-го Московского мелькомбината рядом с "Большим Сити".
• Компания "Интеко" объявила о планах в течение 8 лет сформировать пул коммерческой недвижимости в 1 млн.кв.м.
• ГК "Ташир" планирует инвестировать в столичный рынок офисной недвижимости около 200 млн. долл.
• Компания "РИГрупп" планирует открыть в московском регионе 22 бизнес-центра, которые будут работать под единым брендом. Общая площадь всех проектов составит около 300 000 кв. м. "РИГрупп" намерена инвестировать не менее 250 млн. долл. на реализацию данных проектов.
• Компания "Europolis" планирует выйти на российский рынок недвижимости. Компания объявила о создании инвестиционного портфеля для российского и украинского рынков. Основными инвесторами являются "Инвесткредит Банк АГ" и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР). Объем вложений составит 1 млрд. евро.
• Компания "Итера-инвест-строй" намерена в течение 5 лет вложить около $1 млрд. в столичный рынок недвижимости.
• Дочерняя структура Deutsche Bank - компания RREEF планирует в 2007 г. вложить порядка 100-150 млн. долл. в проекты на российском рынке недвижимости.
Т.о. рынок недвижимости Москвы - один из самых привлекательных в мире.
Город планомерно реализует ряд инвестиционных программ, среди которых следует упомянуть создание БЦ ООО «Стейт Ко.».
Основной целью настоящего исследования является выявление вариантов наилучшего использования территории земельного участка, расположенного по адресу: Нижняя Красносельская улица, владение 40/12. Ранее на данном участке размещался МЭМЗ «Новь», а сейчас он принадлежит ООО «Стейт Ко.», которое собирается провести редевелопмент этой территории.
Благодаря своему расположению в центральной части города данная территория имеет высокий потенциал развития, который должен быть реализован в полной мере после проведения ее реконструкции и смены функционального назначения.
Реконструкция промышленных территорий, расположенных в ближнем поясе промзон Москвы, – одна из последних тенденций развития рынка столичной недвижимости.
Наиболее известным проектом подобного рода является реконструкция территории завода «Красная Роза» в Хамовниках, где в начале 2004 года был открыт крупный бизнес-центр класса B+ с аналогичным названием.
В настоящее время на стадии строительства или проектирования находится несколько проектов, имеющих схожую концепцию. В качестве примеров можно привести многофункциональный офисно-жилой комплекс с городским музеем ретроавтомобилей на бывшей территории троллейбусного парка у метро «Фрунзенская», жилой комплекс «Золотой остров» на месте корпусов кондитерской фабрики «Красный Октябрь», жилой квартал на территории завода «Каучук».
Заключение:
Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.
Независимо от того, каким образом выполняется оценка недвижимости, ее качество и обоснованность будут определяться исходными данными, большинство которых являются характеристиками рынка недвижимости. Анализ работ зарубежных исследователей, изучавших причины кризисов и существенных финансовых ошибок на рынке недвижимости, позволил сделать вывод о том, что в абсолютном большинстве случаев они имели в основе не вполне адекватные результаты исследования рынка, используемые при оценке рыночной стоимости или инвестиционной ценности недвижимости.
Возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного исследования и анализа рынка недвижимости России для целей оценки будет в ближайшее время приобретать все больший вес.
Рынок недвижимости, входящий в структуру рынка капитала (или по-другому, рынок доходной недвижимости), можно определить как рынок, на котором происходит купля-продажа недвижимости, являющейся инвестиционным активом. Это могут быть, например, здания (помещения), земельные участки, сдаваемые инвестором в аренду (субаренду) и приносящие ее владельцу доход в виде арендной платы и прироста стоимости. Как правило, объектом инвестиции является офисная, торговая, жилая (в том числе гостиничная), промышленно-складская и сельскохозяйственная недвижимость. В дипломной работе объектом изучения являются именно прямые инвестиции в недвижимость (а не инвестиции в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью).
На основе анализа признаков рынка недвижимости и рынка капитала в целом, было установлено, что рынок недвижимости можно признать полноценной частью рынка капитала. Рынок недвижимости способствует перетеканию денег из тех отраслей экономики, где есть их избыток, в отрасли с недостатком финансовых ресурсов.
Значение рынка недвижимости может быть продемонстрировано и на основе анализа его доли в стоимости всего финансового рынка. По разным данным в развитых странах примерно треть всего инвестированного капитала составляют инвестиции в недвижимость.
В настоящее время стремительное развитие претерпевает и российский рынок недвижимости: появляются новые крупные игроки, объекты инвестирования, а доходность остается пока самой высокой в Европе. Вместе с тем, выявлен ряд проблем, затрудняющих ускорение притока инвестиций в данный сектор: отсутствие широкого выбора объектов для инвестирования, несовершенство земельного и градостроительного законодательства, высокие риски и издержки на ранних стадиях развития (девелопмента) земельного участка, забюрократизированность, высокие транзакционные издержки.
Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные первоклассные активы.
Институциональные инвесторы заинтересованы вкладывать средства только в первоклассные объекты недвижимости, то есть здания, удачно расположенные, характеризующиеся высоким качеством, современными инженерными системами, а также заполненные арендаторами с устойчивой платежеспособностью. Это так называемые объекты инвестиционного уровня, способные долгие годы обеспечивать своих владельцев стабильными денежными потоками.