Дипломная по теме: Управление стоимостью недвижимости на примере объекта коммерческой недвижимости

Название работы: Управление стоимостью недвижимости на примере объекта коммерческой недвижимости

Скачать демоверсию

Тип работы:

Дипломная

Предмет:

Недвижимость, оценка

Страниц:

87 стр.

Год сдачи:

2010 г.

Содержание:

Введение 2

ГЛАВА 1. Теоретические основы управления и оценки недвижимости 5

1.1. Недвижимость как объект оценки и управления 5

1.2. Классификация недвижимости 19

1.3. Характеристики недвижимости как инвестиционного актива 21

ГЛАВА 2. Методические основы управления стоимостью недвижимости 27

2.1. Анализ концепции управления стоимостью 27

2.2. Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости 29

ГЛАВА 3. Фактические аспекты управления стоимостью объекта коммерческой недвижимости 38

3.1. Описание объекта оценки и управления 38

3.2. Анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки 39

3.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 45

3.6. Расчет рыночной стоимости объекта оценки 46

3.7. Рекомендации по управлению оцениваемым объектом 79

Заключение 82

Список использованной литературы 86

Выдержка:

Введение:

Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она игра-ет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельно-сти. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизвод-ственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и располо-женные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижи-мость является фактором экономической безопасности государства, от кото-рого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем эколо-гического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли исполь-зуется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, за-висит экологический статус страны.

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения соб-ственности, от использования которой зависит ее результативность. Если не-движимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае она должна служить воспроизводствен-ному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.

Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточ-ность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной эко-номике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объек-ты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в ры-ночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в ры-ночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Харак-теризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский ры-нок недвижимости требует проведения взвешенной государственной полити-ки, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в эко-номике.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно ин-тегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.

Все вышесказанное обусловливает актуальность темы данной работы.

В российской современной экономической литературе в связи с отно-сительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значи-тельное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно ра-бот фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимо-сти представлен в трудах современных российских исследователей Е. Арде-масова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемы-кина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щер-баковой.

Глава 3:

К рег. - региональный коэффициент, (справочник укрупнённых показа-телей стоимости строительства «КО-ИНВЕСТ»);

К пп. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

Текущая восстановительная стоимость «Св» - принята на основании справочника укрупненных показателей стоимости строительства «КО-ИНВЕСТ». В качестве аналога была выбрана гостиница со следующими ха-рактеристиками:

Класс конструктивной системы здания - КС-6 (панель «сендвич» с кар-касом из стали и железобетона);

Класс качества - премиум (улучшенный);

Этажность - 9 и 12 этажные здания; Высота потолка до 4,5 м.; Площадь 1650 м2 Объем 4299,16 м3

Коэффициент «К рег.» - региональный учитывает разницу в стоимости объекта оценки и аналогичного объекта другого региона.

Коэффициент «Кпп» - прибыль предпринимателя - требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая по-зволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отра-жающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Традиционно используемый интервал - от 10 до 30 %.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реа-лизацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или ино-го его использования возникает большое количество рисков различных ви-дов. К факторам риска относятся:

- Экономические и политические факторы;

- Социальные и региональные факторы;

- Предпринимательский фактор;

- Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реали-зации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае форми-руется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

? R - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

Rбезрис. – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице 5.

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой став-ки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю.

Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные цен-ные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

• при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волантильность ее доходности;

• для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той цен-ной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта про-гноза;

• ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является обли-гация федерального займа, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обраще-ния 20 лет.

Заключение:

Оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструк-туры имущественных отношений в условиях рыночной экономики. Незави-симая оценка обеспечивает экономическую основу для принятия хозяйствен-ных управленческих решений, способствует равенству прав участников гра-жданских отношений.

В данной работе проведена оценка рыночной стоимости московской гостиницы «Аэрополис» с целью подготовки ее к продаже.

Основные вопросы и результаты работы можно сформулировать сле-дующим образом:

Рассмотрены теоретические основы оценки стоимости предприятия, включающие основные понятия, принципы и методы оценки стоимости предприятия.

Проведен анализ основных методик оценки недвижимости.

Проведен анализ современного состояния рынка коммерческой недви-жимости г. Москвы.

В исследования были сделаны следующие выводы:

Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхно-стью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:

1. нанесения ущерба их функциональным свойствам

2. несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (поскольку известны случаи перемещения даже зданий).

Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной деятельности), обычно подразумевает-ся: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответ-ственно.

В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:

- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижи-мости: зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капи-тал предприятий и организаций;

- разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

- ликвидации объектов недвижимости;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цель определения рыночной стоимости является наиболее распростра-ненной в отчетах российских оценщиков.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оце-ночных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов не-движимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к одному из трех подходов:

- затратному;

- сравнительному;

- доходному.

Похожие работы на данную тему