Введение
Актуальность темы диссертационного исследования. В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:
1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.
2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).
Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это – в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ, как отмечает, например, С.Р. Зайнуллина, "находятся в условиях свободного плавания" .
Произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает институт залога недвижимости (ипотека), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере.
Так, например, в Германии, Дании, США, Канаде, Японии рынок ипотечного кредитования можно рассматривать как основу финансового механизма жилищного строительства. В последние годы посредством вторичных рынков закладных в США и Европейском союзе ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять финансовый капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах.
Можно сказать, что ипотечное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах стало системообразующей отраслью экономики государства.
Системы государственной поддержки ипотечного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.
Ипотечное кредитование – сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан .
Вместе с тем, само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования только способствует повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
Кроме того, неразумное использование ипотеки может привести к финансовым и экономическим проблемам. Так, огромный масштаб ипотечного жилищного кредитования в США, когда ипотечные кредиты выдавались даже безработным, привел к сильному экономическому кризису. Следует отметить, что кризис сказался и на ипотечном жилищном кредитовании в России, поскольку выданное количество кредитов на приобретение жилья резко сократилось. Так, по данным Банка России, в I квартале 2009 г. ипотечных кредитов было выдано в шесть раз меньше (24,4 млрд. руб.) по сравнению с аналогичным периодом 2008 г., количество сделок по купле-продаже жилья на вторичном рынке в кредит в 2009 г. также сократилось более чем в пять раз .
Однако, несмотря на некоторое снижение, залог недвижимости (ипотека) был и остается одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств в практике банковского кредитования.
Сейчас, в период финансового кризиса, когда наблюдается рост нарушений заемщиками обязательств по погашению кредитов, совершенствование норм о залоге недвижимого имущества приобретает особую необходимость и актуальность. Ведь надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят главным образом от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.
Здесь стоит отметить, что на протяжении многовековой истории своего развития залог недвижимости сохранил то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена с древнейших времен. Российская система ипотечного кредитования тоже имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. О роли и значении ипотечного кредитования свидетельствует дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности вплоть до 1917 г. была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. Однако в современной России в силу целого ряда факторов ипотека еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован.
Начало развития института залога в России было положено вступлением в силу первой части Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" , в которых на сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости. Отдельные специальные положения содержатся также в Жилищном кодексе РФ , Земельном кодексе РФ , Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .
Принятие Закона об ипотеке, являющегося основополагающим в системе правового регулирования данного института, происходило в период высокой "законодательной активности". В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а иногда и явных противоречий в нормах различных законодательных актов. Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов. Так, например, законодатель обошел вниманием вопрос о порядке совершения сделок с нежилыми помещениями, результатом чего явилось большое количество споров, связанных с оборотом нежилых помещений, и возникновение полной неопределенности в вопросе о том, как надо разрешать эти споры.
Все вышеперечисленные причины заставляют законодателя постоянно вносить изменения в уже действующие нормативно-правовые акты. Примечательно отметить, что с момента вступления в действие Закона об ипотеке было принято 17 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения.
Судебная практика по вопросам ипотеки недостаточно велика, чтобы хоть как-то урегулировать вопросы, не регламентированные законодателем, и тоже весьма противоречива. Разные суды по-разному решают одни и те же споры (да и один и тот же суд может принять прямо противоположные решения по одному и тому же вопросу), а информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не снимают все вопросы, возникающие в процессе применения Закона об ипотеке.
С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.
Степень разработанности проблемы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца ХIХ – начала ХХ в. В этом плане можно отметить работы таких авторов, как И.А. Базанов, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других, анализировавших особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран.
В советское время вопросы залога недвижимости (ипотеки) не были предметом самостоятельного исследования и практически выпали из поля зрения ученых-цивилистов.
В последние годы институт ипотеки, его сущность и содержание широко обсуждаются в юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы и ученых-цивилистов, и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества исследовались в научных трудах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Б.Д. Завидова, Н.С. Захарова, П.В. Крашенинникова, Л.Н. Наумовой, А.П. Смольяниновой, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.М. Хвостова и многих других.
Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью стали предметом и ряда диссертационных исследований. К примеру, А.М. Марзагановым была защищена диссертация на тему "Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования" (2003); К.А. Яшенковым – "Ипотечные правоотношения в России" (2005); Л.Б. Лазаренко – "Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях" (2005); С.В. Овчинниковым – "Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США" (2008), Е.Ю. Руденко – "Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений" (2009), О.Р. Фархиуллиной – "Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах" (2010).
Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации которых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, что в правовом регулировании ипотечных отношений до сих пор имеются противоречия и пробелы, являющиеся предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом. В связи с этим необходима всесторонняя научная оценка и теоретический анализ ипотеки с целью выработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, что и послужило основанием для проведения настоящего исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа теоретических положений, правовых норм, материалов практики, касающихся проблем института залога недвижимого имущества (ипотеки), а также выработка на этой основе выводов и предложений по вопросам эффективности применения и дальнейшего развития указанного правового института.
Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:
- определить правовую природу института ипотеки, эволюцию его развития в российском законодательстве;
- раскрыть основные этапы и тенденции развития ипотечного кредитования в зарубежных странах;
- проанализировать нормы современного законодательного обеспечения договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием в Российской Федерации;
- выявить специфику содержания и государственной регистрации договора ипотечного кредитования;
- сформулировать проблемы правового регулирования обращения взыскания на заложенное имущество;
- проанализировать тенденции развития отечественного рынка ипотечного кредитования объектов недвижимости;
- определить направления, в которых необходимо совершенствовать действующее законодательство для успешного функционирования системы ипотечного кредитования в нашей стране, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств залогом недвижимого имущества (юридическая природа, содержание, субъектный состав, права и обязанности сторон); также нормы действующего российского законодательства.
Предметом исследования выступают нормы действующего законодательства, осуществляющего правовое регулирование ипотечно-кредитных отношений в банковской сфере России, существующая практика применения указанных нормативных актов и основные научно-теоретические концепции по вопросам диссертационного исследования.
Методологическую основу диссертационного исследования составили диалектико-материалистический метод познания окружающей действительности, а также основанные на нем общенаучные (логический, системно-структурный, функциональный, моделирования и др.) и частно-научные (историко-правовой, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.) методы.
Были использованы также методы абстрагирования, анализа и синтеза, индукции и дедукции. Особую роль в исследовании сыграли статистические методы, с их помощью были получены, обработаны и проанализированы данные, отражающие количественные характеристики института залога недвижимости (ипотеки) в Российской Федерации. В процессе познания были использованы и иные методы. Их общая совокупность способствовала внутреннему единству, достоверности, репрезентативности, полноте и непротиворечивости исследования.
Теоретическая основа исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов в области общей теории права, гражданского права, земельного права, иных отраслевых юридических наук. Проводился анализ работ авторов как российского, так и советского периода. В первую очередь это работы: С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, И.А. Базанова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.С. Ема, Ю.Г. Жарикова, А.С. Звоницкого, С.А. Ивановой, О.С. Иоффе, И.А. Иконицкой, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, А.Л. Маковского, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, Л.Н. Наумовой, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.Д. Рузановой, А.Е. Русецкого, А.Я. Рыженкова, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, З.И. Цыбуленко, А.Е. Черноморца, А.В. Черных, Л.В. Щенниковой, Г.Ф. Шершеневича и других.
В ходе анализа данного правового института и выявления правовых проблем, возникающих при его применении, изучены позиции и мнения, высказанные в диссертациях, авторефератах диссертаций, связанных с предметом исследования.
Эмпирическую базу исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие различные стороны ипотечного кредитования, в том числе Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, основополагающие Федеральные законы: "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об исполнительном производстве". Автором работы были исследованы также положения законодательства СССР и РСФСР. В работе содержится анализ отдельных положений законодательства некоторых зарубежных стран. В диссертации также анализируются судебная практика и статистические данные Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судов субъектов РФ по указанной проблематике.
Научная новизна диссертации состоит в целостном, самостоятельном исследовании современного института гражданского права России – залога недвижимого имуществ (ипотеки), проведенном на основе анализа законодательных актов и материалов обобщения судебной практики. В работе комплексно рассмотрен институт ипотеки как неотъемлемая составляющая правовой системы России, сформулированы историко-правовые предпосылки становления и развития ипотеки в нашей стране, выявлены особенности развития ипотеки в Российской Федерации по сравнению с зарубежными странами, проанализированы современные тенденции функционирования рынка ипотечных кредитов.
В ходе работы также выявлены несоответствия и противоречия в соответствующем законодательстве. С учетом выявленных противоречий предложены рекомендации по улучшению законодательного регулирования института залога недвижимого имущества (ипотеки).
О научной новизне исследования свидетельствуют и положения, выносимые на защиту:
1. Определено, что в современном российском законодательстве ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Исходя из этого, автор настоящего исследования предлагает выделять два уровня существования ипотеки – в широком и узком смысле слова.
В широком смысле под ипотекой необходимо понимать договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности залога – закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателю. В узком смысле ипотекой должен именоваться залог недвижимого имущества, то есть наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин "ипотека".
2. Обоснован вывод о том, что, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательств, ипотека в то же время имеет такие признаки вещных прав, как право следования, право преимущества и абсолютный характер защиты, что обусловливает ее смешанный характер.
3. Установлено, что в России залог первоначально возник в виде простой "поруки". Впоследствии "центр тяжести" долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Таким образом, отечественная ипотечная правовая система развивалась от ипотеки к фидуции, а не наоборот.
Сделан также вывод о том, что в советский период ипотека, хотя и в несколько ограниченном виде, имела место быть.
4. Учитывая, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки, кроме того, отсутствует четкое разграничение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки (залога недвижимости), автором предложена классификация прав и обязанностей участников залоговых правоотношений в зависимости от основания их возникновения, а также внесено предложение о включении в Закон об ипотеке отдельной главы, посвященной правам и обязанностям сторон по договору ипотеки.
5. Доказано, что существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.
6. Определено, что норма ст. 50 Закона об ипотеке в части указания на то, что в случае расхождения между описанием обязательства в договоре ипотеки и в обеспечиваемом ипотекой обязательстве во внимание принимаются нормы договора ипотеки, является нерабочей и на практике не применяется (а в случаях, когда описание обязательства в договоре ипотеки изначально неправильно, то норма ст. 50 Закона об ипотеке применяться и не может).
7. Сделан вывод о том, что между публичными торгами и открытым аукционом по реализации предмета ипотеки принципиальной разницы не существует. Формы торгов тождественны друг другу по порядку их проведения и способу определения победителя.
8. Для разрешения существующих в российском законодательстве проблем защиты прав несостоятельного должника и членов его семьи при обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, автором предложена возможность применения схемы, по которой, ипотечный заемщик, не имея возможности выплачивать кредит, передает залог в собственность банка, но продолжает пользоваться этим жильем уже как арендатор.
9. Обосновано предложение введения в Российской Федерации института строительно-сберегательных касс.
10. На основе проведенного исследования предлагается внести ряд изменений и дополнений в действующее законодательство:
- изменить п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке и изложить его в следующей редакции: "В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его залоговая стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой";
- п. 1 ст. 47 Закона об ипотеке изложить в следующем виде: "Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное";
- п. 1 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изложить в следующей редакции:
"Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами";
- исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов, в том числе, имеющих непосредственное отношение к правовому регулированию ипотечных правоотношений.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что сформулированные в диссертации положения и сделанные рекомендации могут быть использованы для совершенствования норм действующего законодательства, регулирующих ипотечные правоотношения, в практической деятельности органов власти и управления, судебных органов, практикующих юристов, что будет способствовать повышению эффективности их работы и, как следствие, улучшению защиты интересов субъектов рассматриваемых правоотношений.
Значение диссертационного исследования выражается и в том, что полученные автором результаты, отдельные положения и рекомендации могут быть использованы при преподавании курсов гражданского и банковского права, а также при подготовке материалов для спецкурсов по вопросам ипотечного кредитования в России, особенностям правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Структура диссертации. Общий объем, и структура диссертационного исследования определены стоящими перед автором целями и задачами. Работа состоит из введения, четырех глав, включающих в себя десять параграфов, заключения, списка нормативно-правовых актов и литературы. Такая структура, по мнению автора, позволила всесторонне рассмотреть теоретико-методологические и практические аспекты правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации.