Оценка рыночной стоимости пакетов акций открытого акционерного общества.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недви-жимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим парамет-рам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

– определение стоимости участка земли;

– определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

– определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

– определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как сво-бодный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

– при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли — методом сравнения продаж;

– при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наибо-лее эффективное использование участка земли как свободного — методом остаточной стоимости земли;

– при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли — методом капитализации арендного дохода;

– при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде – применением действующих нормативных методик, установленных государством.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующее:

Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они яв-ляются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетиче-ских будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стои-мость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших разме-ров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие ис-торическую или архитектурную ценность стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, вклю-чая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудо-вание экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и норматив-ными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспер-тиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодатель-ными или нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке.

Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

– на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

– на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности.

– на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки не-движимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринима-теля.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строитель-ством:

– стоимость материалов, изделий и оборудования;

– заработная плата строительных рабочих;

– стоимость строительных машин и механизмов;

– стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

– прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накоп-ленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

– наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

– физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

– особенностей Задания на оценку;

– роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения определяющим является допущение о том, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов ра-бот и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообра-зования строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 годов) приводятся к текущим це-нам на дату оценки с помощью индексов удорожания.