Глава 1:
На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров. В общей структуре нежилых площадей можно выделить следующие основные блоки: - торговые - 5,8%, или 4720,0 тыс. кв. м;
- производственные - 9,0%, или 7278,3 тыс. кв. м;
- складские - 7,6%, или 6111,5 тыс. кв. м;
- предприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
- предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
- гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
- помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
- общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
- учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
- школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
- детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
- учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
- профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
- культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
- театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
- творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
- лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
- гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
- прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м. Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения. Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:
• аренда - 33 %
• оперативное управление - 22 %
• хозяйственное ведение - 44%
• безвозмездное пользование - 1%
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости (рис. 1).
Глава 2:
Затраты внутренних ресурсов (внутренние или неявные затраты) - это затраты ресурсов, принадлежащих предпринимателю и не включенных в бухгалтерские затраты, плюс нормальная прибыль.
Экономические затраты = Явные (бухгалтерские, внешние) затраты + Неявные (внутренние) затраты
Традиционные составляющие внутренних затрат:
• затраты собственных материалов предпринимателя,
• затраты его капитальных ресурсов,
• затраты принадлежащих ему финансовых ресурсов,
• затраты на акционерный капитал или вложенные собственниками в предприятие средства,
• затраты труда, измеряемые возможной заработной платой собственника бизнеса (если самая выгодная альтернатива – это наемная работа), или нормальная прибыль (в случае, если выгоднее продолжать самостоятельный бизнес в иной сфере).
Альтернативные (вмененные) издержки (opportunity cost) - альтернативная стоимость израсходованных на производство средств определяется самым большим возможным доходом, который мог бы быть получен от этих денег, если бы они были вложенные во что-то другое. На русском языке термин opportunity cost лучше всего передавать как затраты (стоимость) отвергнутых возможностей, но удобнее как альтернативная затраты (стоимость).
Нормальная прибыль. Включение в состав затрат внутренних ресурсов фирмы наивысшей альтернативной заработной платы предпринимателя является частным случаем. Более распространенным случаем является включение во внутренние затраты "обычного" покрытия затрат предпринимательской энергии, так называемой нормальной прибыли. Это делается, когда в число альтернатив предпринимателя входят не только варианты работы по найму, но и предпринимательская деятельность вне данной фирмы. Если прибыль недостаточна, то предприниматель покинет данный бизнес. Нормальную прибыль, с одной стороны, рассматривают как прибыль, наилучшего из возможных применений предпринимательской способности. С другой стороны, нормальной называют ту прибыль, которая позволяет предпринимателю делать свой бизнес. Противоречий в этом нет.
Экономическая прибыль. Деятельность экономически оправдана, если она приносит экономическую прибыль.
Экономическая прибыль = Доход (выручка) - Экономические затраты =
= Бухгалтерская прибыль - Затраты внутренних ресурсов
Экономисты, менеджеры и реальные собственники обязаны уметь трактовать прибыль через сравнение с упущенными возможностями. Бухгалтеров больше всего интересует финансовый отчет и баланс, а экономистов - деятельность фирмы, эффективность использования всех ресурсов и возможностей. В этом заключается разница между бухгалтерской прибылью, трактуемой как разница между доходами и внешними расходами, и экономической прибылью, которая действительные доходы сравнивает с выручкой и затратами при наилучшем альтернативном варианте использования ресурсов. В микроэкономике, если специально не оговорено, речь идет, как правило, об экономической прибыли.
Чтобы лучше объяснить значение именно экономических издержек и экономической прибыли (а не бухгалтерской) для принятия экономически обоснованных решений, приведем следующий условный пример из деятельности консультативной фирмы, действующей на рынке коммерческой недвижимости.
Пусть существует какая-то консультативная фирма, собственник которой и его жена оказывают консультативные услуги. Для организации фирмы собственник приобрел оснащения на 10000$, взял кредит в банке (5000$), нанял троих работников, которым выплачивает заработную плату по 200$ в месяц, а также осуществляет плату за различные услуги 5000$ на год. Фирма расположена в квартире, принадлежащей предпринимателю. Имеет ли смысл заниматься этим видом деятельности, если совокупный годовой доход фирмы составляет 30000$?
Для ответа на поставленный вопрос рассчитаем сначала бухгалтерские издержки. Как видно из табл. 8, они состоят из заработной платы нанимаемых работников, процента за кредит, амортизационных отчислений и других платежей за услуги посторонним организациям. Общая сумма этих затрат составляет 15200$. Тогда бухгалтерская прибыль будет составлять 14800$. Может сложиться впечатление, что этот вид деятельности довольно эффективный и прибыльный, поскольку бухгалтерская прибыль составляет почти 100% по отношению к издержкам. Однако для обоснованного вывода необходимо проанализировать, какой доход получил бы предприниматель, если бы альтернативно распорядился своими ресурсами. Для этого необходимо подсчитать неявные (внутренние) издержки.
Отказавшись от работы в собственной консультативной фирме, предприниматель и его жена могли бы поступить на работу по найму и получать заработную плату; положить деньги, израсходованные на оснащение, на депозит и получить на них проценты; сдать в аренду квартиру и иметь арендную плату. Кроме того, нормальная прибыль для такого вида деятельности равна 2000$ в год. Общая сумма альтернативной стоимости привлеченных собственных ресурсов (внутренние издержки) составляет 16000$. Эту сумму могли бы получить собственники фирмы, если приняли бы решение о другом использовании ресурсов. Поскольку она превышает бухгалтерскую прибыль, то оказывается, что создавать консультативную фирму при данных условиях не целесообразно.