опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффектив-ных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при ис-пользовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.
Сам термин ипотека (hypotheca) – греко-латинский термин, обозна-чающий древний институт традиционного хозяйства. Это – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.
Следует также отметить, что сложившееся представление о ипотеке как исключительно способе кредитования приобретения жилья в собствен-ность является в корне неправильным и глубоко ущербным для развития экономики. Следует отметить, что такое представления об ипотеки сложи-лось лишь в ХХ веке. Исторически же ипотека развивалась в первую оче-редь как способ обеспечения обязательств и своим появлением обязана, прежде всего, развитию отношений частной собственности. Развитие ипо-теки как способа кредитования малого бизнеса, наряду с жилищным кре-дитованием, видится одним из важнейших направлений ее развития.
В современных условиях ипотека занимает особое место среди спо-собов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, паде-ния уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполнен-ные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как не-устойка, теряет практический смысл. В этом случае ипотека обладает не-сомненными преимуществами. Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придет-ся рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имуще-ства будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипо-теке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, кото-рое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог креди-тора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосу-ществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору иму-щественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.
Не менее интересен вопрос о соотношении в Законе о государствен-ной регистрации и Законе об ипотеке понятий «приостановление государ-ственной регистрации прав» (ст.19 Закона о государственной регистрации) и «отложение государственной регистрации ипотеки» (ст.21 Закона об ипотеке). Нормы данных статей во многом схожи, однако следует обратить внимание на п.2 ст.21 Закона об ипотеке об отложении государственной регистрации в случае несоответствия договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства. В соот-ветствии со ст.20 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган в подобной ситуации должен не просто остановить, а отказать в го-сударственной регистрации права.
Встречается мнение, что в подобной ситуации должна применяться ст.21 Закона об ипотеке. Основным мотивом такого вывода служит уже упоминаемый выше п.5 ст.29 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которым «особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке». При этом по непонятной причине игнорируются положения п.1 ст.19 и п.1 ст.21 Закона об ипотеке, согласно которым «ипотека подлежит государственной реги-страции учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным зако-ном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним» и «в государственной регистрации ипотеки может быть отказа-но в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На мой взгляд, основания для отказа в государственной регистрации прав, содер-жатся, в первую очередь, в Законе о государственной регистрации прав. Следовательно, в рассматриваемой ситуации должны применяться поло-жения ст.20 Закона о государственной регистрации, и лишь затем нормы Закона об ипотеке.
России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999.
64. Римское частное право / Под. ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Норма, 1998.
65. Русаков М.В. Залог и обеспечительная уступка денежного требования // Законодательство. 2003. №6
66. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // Право и экономика. 2005. №9.
67. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. 2005. №1.
68. Скворцов В.В. Функции залога и их характеристики // Гражданин и пра-во. 2001. №11
69. Скворцов В.В. Эволюция природы залога в российском праве // Граж-данин и право. 2001. №8
70. Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. №2.
71. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2002.
72. Смирнов М. Реализация заложенного имущества: законодательство и судебная практика // Финансовая газета. 2002. №5
73. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: Правовая культура, 1999.
74. Суханов Е.А. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Спарк, 1995
75. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М.: Норма, 1996.
76. Сюткина М.А. Договор ипотеки в деятельности индивидуального пред-принимателя // Предприниматель без образования юридического лица. 2005. №2.
77.
78. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действи-тельность) // Хозяйство и право. 1997. №9
79. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М.: Гарант, 2005.
80. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996.
81. Цыбуленко З. Залог жилых домов и квартир // Российская юстиция. 2000. №5.
82. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Рос-сийская юстиция. 2000. №1
83. Цыбуленко З. Обращение взыскания на заложенное недвижимое иму-щество // Российская юстиция. 1999. №4
84. Цыбуленко З. Применение закладной при залоге недвижимости // Хо-зяйство и право. 1998. №12
85. Черняк А.В. Экономика недвижимости. М., 2000. С.117.
86. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кре-дита // Хозяйство и право. 1998. №6
87. Шевченко Г. Ипотечные ценные бумаги // Право и экономика. 2004. №12.
88. Шичанин А.В. Правовые проблемы доступного жилья // Законодатель-ство и экономика. 2005. №9.
89. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.