Введение:
Земля обладает ценностью, которая отличает её от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения.
Ценность земли как ресурса, заключается в том, что земля может использоваться как средство производства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, как определенная территория.
Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.
До принятия Земельного кодекса РФ ) (ЗК РФ) отсутствие правовой базы приводило к широкой нормотворческой деятельности субъектов РФ. Принимаемые субъектами РФ нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.
Гражданский кодекс РФ ) (ГК РФ), признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объёме арендные земельные отношения.
Глава 3:
Для совершенствования механизма возникновения и прекращения права аренды земельного участка считаем целесообразным наличие в действующем законодательстве следующих положений:
1. Необходимость рационального и эффективного использования земельных ресурсов требует соответствующего механизма возникновения прав на земельные участки. Возникновение права аренды государственных и муниципальных земельных участков имеет сложный юридический состав, определяемый принятием административного акта и заключаемого на его основе договора аренды. Учитывая изложенное, полагаем, необходимым наличие нормы, предусматривающей обязанность арендатора по обращению в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение определенного срока после принятия соответствующего административного акта. Принятие подобной нормы обусловлено нередким фактическим использованием земельных участков различной категории без зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка. С учетом изложенного, предлагается внести в федеральное земельное законодательство подобную норму, закрепляющую обязанность арендатора по обращению в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение конкретного срока.
2. Внести в действующее законодательство критерии отнесения земельных участков из государственных земель к не используемым или используемым не по целевому назначению. Наличие подобных норм позволит однозначно определить основания, с которыми договор связывает возможность его расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя, и выработать единообразную правоприменительную практику.
3. Ввести норму, дифференцирующую период освоения земельного участка арендатором в зависимости от его целевого назначения, срока договора, которая будет определять факт наличия либо отсутствия не целевого использования земельного участка в качестве основания прекращения права аренды.
Заключение:
Проведенное исследование даёт основания для внесения конкретных предложений в целях совершенствования института аренды земельных участков.
1. Эффективность практического применения норм ГК РФ и ЗК РФ определяется отсутствием противоречий между нормами названных нормативных правовых актов. С учетом результатов проведенного исследования обосновывается приоритет применения норм ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на признании равенства участников отношений, автономии их воли и свободе договора, возникающим при передаче земельных участков в аренду. Это будет способствовать формированию системы гражданско-правового механизма регулирования имущественного оборота земельных участков, повышению эффективности функционирования и развития земельного рынка в России. К аренде земельных участков, находящихся в частной собственности, следует применять нормы ГК РФ. В свою очередь, аренда земельных участков иных форм собственности подлежит регулированию нормами ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено нормами ЗК РФ.
2. Внести в п. 2 ст. 22 ЗК РФ дополнений после слова «собственниками»: «... либо лицами, управомоченными законом или собственником сдавать имущество в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Это позволит ликвидировать противоречие между ГК РФ и ЗК РФ относительно круга лиц, управомоченных выступать в качестве арендодателей земельных участков.