Введение:
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в Рос¬сии ощу-щается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осу¬ществлением различных видов хозяйственной деятельности и, что, в конеч¬ном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ве-дения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает арен-да.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по передачи имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодиче-ский характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает опре-деленный источник дохода.
Следует отметить большое значение договора аренды зданий и соору¬жений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограни¬ченной возможно-стью по размещению в населенных пунктах, их строитель¬ство или приобретение в собственность становятся для многих нереальны¬ми.
Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципаль-ные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в го-родах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреж-дений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица полу-чают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительно незначи-тельные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индиви-дуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
Глава 2:
Арендные отношения являются двусторонними, поэтому в отношении их дейст-вует общее правило: права и обязанности арендодателя и аренда¬тора должны быть уравновешены.
В отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мне¬нием М.Г. Прониной, что «первейшей его обязанностью является предос¬тавление нанимателю имущества, обусловленного договором» [43, с. 68]. Она за¬ключается в том, чтобы своевременно и без недостатков (прежде всего тех, что препятствуют использованию объекта) передать имущество арендато¬ру. Если арендодатель нарушил данную при-нятую на себя обязанность, то это может иметь для него неблагоприятные последст-вия. Здесь на защите интересов арендатора прежде всего стоит закон (ст. 135, ст. 398, п.п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ и др.).
Мало того, обязанность арендатора обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, а не только в мо¬мент передачи, как многие участники данных правоотношений ошибочно полагают.
Обязанность «предоставить арендатору имущество в состоянии, со¬ответствующем условиям договора аренды и назначению имущества» (п. 1 ст. 611 ГК РФ) означает, что оно передается свободным от недостатков, то есть от таких свойств, которые ухудшают его качество. Сюда могут быть отнесены любые отсту-пления от того состояния имущества, что преду¬смотрено договором аренды.
Рассматривая распределение ответственности арендодателя за не¬достатки в имуществе, которое он передает в аренду, важно отме¬тить, что его ответственность строится на началах риска, то есть незави¬симо от вины, поскольку он является соб-ственником имущества (ст. 211 п.3 ст. 401 ГК РФ).
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые несет от¬ветственность арендодатель, арендатор вправе соответствующим образом отреаги-ровать, исходя из свободного выбора (согласие арендодателя не требуется) воз-можностей, которые ему предоставляет ГК РФ.
Арендодатель обязан на требования арендатора по недостаткам в имуществе отреагировать адекватно. Например, нельзя предложить произ¬вести замену арендован-ного имущества, если арендатором выдвинуто тре¬бование о досрочном расторжении договора.
Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если этот срок не указан, то в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ). Под ра-зумным сроком понимается «реально выполнимый срок». При отсутствии соглаше-ния сторон о разумном сроке применяют¬ся правила ч.2 п.2 ст.314 ГК РФ о том, что «должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его ис¬полнении, если обязанность исполнения в другой срок не выте-кает из за¬кона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового обо¬рота или существа обязательства».
Заключение:
Введение в действие второй части ГК РФ явилось по¬истине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - эко¬номических перемен в российском обще-стве. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.
В настоящей дипломной работе рассмотрен договор, который имеет многове-ковые традиции. Договор аренды относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал вполне определенное место в зако-не, в том числе в кодификационных актах.
Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг эко-номических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие по¬ложения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне за¬висимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разно¬видностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зда¬ний и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).
Учитывая выбранную тему дипломной работы, особое внимание в ди¬пломной работе уделено договору аренды зданий и сооружений, являю¬щемся одним из самых распространенных из всех видов аренды. Анализ гражданского законодательства, изучение юридической литературы и материалов судебной практики позволяют сделать ряд выводов и предложений, ко¬торые могут быть использованы при даль-нейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной прак-тике, а также при совер¬шенствовании законодательства.
В историческом плане прослеживается тенденция по сохранению общего по-нимания имущественного найма и основных положений, регулирующих его. За-метно появление норм, усиливающих защиту прав арендатора.