Введение:
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повы-шения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недви-жимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижи-мость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного ис-пользования и ряд других показателей.
Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участ-ников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщи-ков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества [28, с.46].
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, стре-миться с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимо-го имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регист-рации, использованию и налогообложению в системе единого государственного ор-гана. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью закона явля-ется обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публично-сти. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особен-ность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удо-стоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удо-стоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.
Глава 2:
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каж-дой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилище, нахо-дящееся в городе Ульяновске, каждый переход права собственности следует реги-стрировать отдельно, соответственно в Ульяновске и Самаре. При мене двух объ-ектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:
1) регистрация сделки (договора);
2) регистрация перехода права на один объект;
3) регистрация перехода права на другой объект [17, с.103].
Регистрация сделки производится — один раз, независимо от числа участ-вующих сторон. Особен¬ность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относи-тельно каждого из обмениваемых объектов. Права на недви¬жимость, приобретен-ную в результате такой мены, будут регистри¬роваться по месту ее нахождения. Су-щественным условием договора мены недвижимости являет¬ся цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помеще¬ния могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмени-ваемого иму¬щества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае, исходя из разницы определяется доплата.
Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали толь-ко те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обмени¬вают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собствен-ников на комнаты, только пос¬ле этого они могут обменять имущество.
Поскольку к договору мены применяются правила о куп¬ле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разни¬цей, что каждая из сторон признается одновременно продавцом пе¬редаваемого и покупателем принимаемого жилья, ст. 570 ГК РФ пре-дусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одно-временно после исполнения обязательств по пе¬редаче имущества (если иное не ус-тановлено законом или догово¬ром). Поэтому для регистрации перехода права на ка-ждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных ак¬тов — на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую вза-мен.
Заключение:
Итак, несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Фе-дерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:
- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представ-ляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;
- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;
- смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регист-рирующим органом – Федеральной регистрационной службой;
- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще-ство, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответст-вующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обра-щения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.
Таким образом, анализируя новый для нашей правовой системы, относительно недавно введенный в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мы пришли к следующему выводу.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительно внесла существенные изменения в действующее законодательство. Поэтому естественно, что в связи с его практическим применением возникают раз-личные проблемы, что, в свою очередь, повлечет за собой создание различных работ об этом новом институте гражданского права. Необходимо установить, сделать об-щеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необхо-димо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика.
Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив осо-бенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противо-речие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подгото-вить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относи-тельно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а лю-бых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.