Введение:
Выбор данной темы дипломной работы, а именно: «Договор найма жилого помещения в современном российском законодательстве» мною сделан не случай-но. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечест-ва оставалось и остается для большинства людей одной из самых острых и трудно решаемых проблем. Не составляет исключение в этом отношении и наше государ-ство. Жилищный вопрос всегда был и будет актуальным. В прошлом руководство страны не единожды предпринимало энергичные усилия, чтобы если не разрешить жилищную проблему, то хотя бы смягчить ее остроту. При этом основной упор де-лался на бесплатное предоставление жилья за счет государства всем нуждающимся в улучшении их жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. Однако его ожидание растягивалось на десятилетия, т.е. принимало до-вольно длительный характер, несмотря на то, чтобы были разработаны и финанси-рованы социальные программы, которые распространяли свое действие на многие слои населения, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В целом же в сознании уже нескольких поколений утвердилось отношение к жилью, как к бес-платно предоставленному государством социальному благу и на преодоление это-го стереотипа потребуется длительное время.
На сегодняшний день очередная попытка решения жилищной проблемы в России возможна лишь при условии стабильности и стремительного развития эко-номики государства в целом, а значит и успешного завершения самой жилищной реформы, как ее неотъемлемой части. Как уже отмечалось, право на жилище – это одно из социальных благ. Реализация данного права находит свое отражение в Конституции РФ, статья 40 которой устанавливает, что, «каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища…. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставля-ется бесплатно или за достойную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами», т.е. на основании данной конституционной нормы, государство, как и прежде, не устраняется от решения насущной проблемы, признает право каждого на жилище, но гарантирует бесплатное его предоставление лишь некоторым социальным груп-пам, в силу объективно сложившихся обстоятельств, на определенных условиях, установленных законом в пределах нормы жилой площади, при этом жилище так же может предоставляться лицам и другими субъектами из других жилищных фондов, а именно из муниципального и частного [34, с. 269].
Глава 2:
Теперь подробнее рассмотрим и проанализируем предусматриваемые при за-ключении договора коммерческого найма жилого помещения права и обязанности сторон. Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями опре-деляются, соответственно, в договоре коммерческого найма жилого помещения, а также в нормах действующего законодательства. Прежде всего, наймодатель, на основании ст. 676 ГК РФ, обязан передать нанимателю свободное жилое помеще-ние, в состоянии пригодном для проживания. Срок передачи жилого помещения нанимателю устанавливается соглашением сторон, в частности, в «Примерном до-говоре коммерческого найма жилого помещения города Москвы», в п. 2.1. гово-рится, что жилое помещение должно быть предоставлено в месячный срок после подписания договора. На наймодателя возлагается обязанность осуществлять над-лежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Аналогичные обязанности несет наймодатель и при заключении договора социального найма жилого помещения, о чем уже упо-миналось ранее. В соответствии с ч. 2 ст. 680 ГК РФ, капитальный ремонт сданно-го внаем жилого помещения также является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором. При этом, договором может быть предусмотрен и срок уведомления о предстоящем ремонте, а в связи с этим и обязанность предоставле-ния иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим нормам. В свою очередь, на нанимателя, на основании ст. 678 ГК РФ, возложена обязанность использовать предоставленное жилое помещение только для проживания, обеспе-чивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, если договором не установлено иное. Одностороннее изменение размера квартплаты не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно, в порядке, установленном ст. 56, 57 ЖК РСФСР. Прове-дение текущего ремонта, на основании ч. 1 ст. 681 ГК РФ, так же как и в договоре социального найма жилого помещения является обязанностью нанимателя, при этом он не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и рекон-струкцию занимаемого им жилого помещения.
Заключение:
Подводя итог всему выше сказанному, в первую очередь необходимо отме-тить, что решение жилищной проблемы в настоящее время, а именно обеспечение граждан надежным, качественным и благоустроенным жильем, является, по сути, первостепенной государственной задачей, решение которой требует взвешенных, решительных и энергичных мер, а главное оно требует вложения огромных финан-совых средств, с одной стороны как бюджетных, а с другой стороны так и частного инвестирования в жилищное строительство. А для успешного решения этих на-сущных вопросов необходимо создать, прежде всего, надежную нормативно-правовую современную законодательную базу.
При этом нам удалось выяснить и установить, что жилые помещения, предос-тавляемые в пользование гражданам на основании договора найма жилого поме-щения, в частности, договор социального найма жилого помещения и коммерче-ского найма жилого помещения, сторонами которого выступают наймодатель и наниматель, по своей сути, являются жилищными правоотношениями, а жилищ-ные правоотношения – это общественные отношения по поводу использования, управления и эксплуатации жилого фонда. В целом, жилищные правоотношения можно разделить на следующие виды: во-первых, это отношения по использова-нию объектов жилого фонда, в силу права собственности, по договору найма. В соответствии же со ст. 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены исключи-тельно для проживания граждан; во-вторых, это отношения по обеспечению граж-дан жилыми помещениями. Субъектами данных отношений являются, с одной стороны, граждане, обращающиеся с просьбой о предоставлении им жилого поме-щения, а с другой – органы местного самоуправления и иных субъектов, в ведении которых находится жилой фонд; в-третьих, это отношения по управлению и экс-плуатации жилого фонда; в-четвертых, это отношения ответственности за наруше-ние жилищного законодательства. Основаниями возникновения жилищных право-отношений являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда. В частности, в нашем случае можно назвать сделку, например, коммерческого найма жилого помещения и ад-министративный акт, например, решение местной администрации о предоставле-нии квартиры. Право на жилое помещение во втором случае возникает из сложно-го юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса, указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный лицу; договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер. Если же гражданин подлежит обес-печению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставле-нии жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет для по-лучения жилья из жилищного фонда социального использования.