Введение:
В современном мире многообразных и сложных экономических процессов и взаимоотношений между гражданами, предприятиями, финансовыми институтами, государствами на внутреннем и внешнем рынках острой проблемой является эффективное вложение капитала с целью его преумножения, или инвестирование. Экономическая природа инвестиций обусловлена закономерностями процесса расширенного воспроизводства и заключается в использовании части дополнительного общественного продукта для увеличения количества и качества всех элементов системы производительных сил общества.
В условиях рыночной экономики решающим условием развития и устойчивой жизнеспособности фирм любого про¬филя является эффективность вложения капитала.
Процесс долгосрочного инвестирования начинается с тщательной проработки инвестиционных проектов, которая включает:
- выбор наиболее привлекательного проекта;
- подготовка технического обоснования проекта и соответствующей документации;
- разработка стратегического бизнес-плана реализации проекта.
Одной из важных проблем реализации инвестиционных проблем является мобилизация финансовых ресурсов и выбор наиболее оптимальных форм и методов финансирования, привлечение средств из различных источников. В современных условиях инвестиционные проекты финансируются как за счет внешних, так и за внешних источников, при этом формы и методы финансирования инвестиционных проек¬тов отличаются значительным разнообразием: в этих целях могут быть использованы выпуск акций, получение кре¬дита, проектное финансирование, привлечение иностранного капитала и т.д. Каждая из используемых форм финансирования обладает определенными достоинствами и недостатками.
В связи с этим целью дипломной работы является рассмотрение различных источников финансирования инвестиционных проектов, выявление их особенностей и изучение возможностей альтернативных схем и форм финансирования.
При написании работы были поставлены цели:
- охарактеризовать сущность инвестиционных проектов, показать их специфику;
- рассмотреть методы оценки инвестиционных проектов с целью определения источников финансирования;
- раскрыть основные источники финансирования, а также формы и методы;
- рассмотреть источники финансирования на конкретном примере инвестиционного проекта в коммерческую недвижимость.
Глава 3:
материаль¬но-вещественной сущности; особенности недвижимости как това¬ра; особенности организационно-правового характера; особен¬ности инвестиционного характера.
1. Любой объект недвижимости обладает определенными физиче¬скими особенностями, в первую очередь относимыми к земле:
а) иммобилъность - недвижимость является физически недвижимой;
б) уникальность - каждый объект недвижимости уникален и непо¬вторим;
в) относительная дефицитность - совокупное предложение земель¬ных участков ограничено рамками земной поверхности, а рост численности населения обусловливает увеличение от¬носительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом;
г) длительность создания и сроков службы зданий и сооружений - сро¬ки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут до¬ходить до нескольких лет; по срокам службы здания и сооруже¬ния - наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объектов. Действующие в России строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет;
д) вечность земли - срок службы земли рассматривается как неограни¬ченный, а следовательно, земля - не амортизируемое основное средство.
2. Физические особенности недвижимости обусловливают ряд ха¬рактеристик недвижимости как особого товара.
а) специфика оборота (через оборот прав) – на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них;
б) специфика жизненного цикла, который характери¬зуется большей длительностью (по сравнению с дру¬гими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом;
в) потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений, обусловленный бесконечностью срока службы, увеличе¬нием дефицитности земли вследствие роста численности населения, инфляцией, изменением в системе землепользования;
г) низкая эластичность предложения недвижимости - изменение предложения может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов.
3. Из рассмотренных выше особенностей недвижимости вытекают, в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора ха¬рактеристики недвижимости организационно-правового и непосред¬ственно инвестиционного плана.
а) раздельность (делимость) юридических прав. Каждый объект не¬движимой собственности может включать различное сочетание юри¬дических прав и интересов. Права могут быть разделены: по типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, вла¬дения и распоряжения); по элементам объекта (на земельный уча¬сток и на здания); по времени их осуществления. Инвесторам необ¬ходимо также учитывать и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользо¬вания объектом, вытекающего из контракта, и т. п.
б) своеобразие условий налогообложения - Федеральные и муници¬пальные органы власти многих стран обычно создают сеть регулирующих норм, которые как открывают новые возможности инвестирования в недвижимость, так и накладывают ограничения;
в) необходимость инвестиционного менеджмента - инвестиции в не¬движимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы, т.к. инвестиции в недви¬жимость носят, как правило, долгосрочный и стабильный характер, что требует постоянного поддержания зданий и сооружений в функциональном состоянии;
г) низкая ликвидность, которая усугубляет¬ся большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке;
д) повышенная степень риска и неопределенность, которые увеличены за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости;
е) гибкость условий финансирования – финансирование инвестиций может быть организовано различным образом - по времени осуществления, мето¬дам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.
В тео¬рии инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные ка¬чества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смыс¬ле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вло¬жениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений:
Заключение:
Инвестиционный проект можно рассматривать как необходимую форму обоснования дополнительного дохода. Проект представляет собой цело¬стный объект, сущность которого многогранна. Во-первых, от момента зарождения идеи проекта до стадии ее материализа¬ции в реальных объектах требуется определенное время, которое составляет жизненный цикл проекта. И во-вторых, прежде чем вкладывать в проект деньги, необходимо провести его комплексную экспертизу, чтобы доказать его целесообразность и возможность воплощения, а также оценить его эффективность.
Финансирование проекта должно обеспечить решение двух ос¬новных задач:
1. обеспечение такой динамики инвестиций, которая позволила бы выполнять проект в соответствии с временными и финан¬совыми (денежными) ограничениями;
2. снижение затрат финансовых средств и риска проекта за счет соответствующей структуры инвестиций и максимальных на¬логовых льгот.
Финансирование проекта включает четыре основных этапа:
1) предварительное изучение жизнеспособности проекта;
2) разработка плана реализации проекта;
3) организация финансирования;
4) контроль за выполнением плана и условий финансирования.
Согласно действующему законодательству инвестиционная деятельность на территории РФ может финансироваться за счет:
• собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения, и т.д.);
• заемных финансовых средств инвестора (банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы и другие средства);
• привлеченных финансовых средств инвестора (эмиссия акций, паевые и иные взносы);
• денежных средств, централизуемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
• инвестиционных ассигнований из бюджетов различных уровней;
• иностранных инвестиций.
Выбор источников финансирования предполагает последовательную оценку инвестиционного проекта, основанную на учете временной стоимости денег, возможных альтернативных издержек, уровня инфляции и проектных рисков. В процессе оценки рассчитываются основные показатели эффективности проекта (срок окупаемости, коэффициент эффективности, чистый дисконтированный доход, индекс рентабельности, внутренняя норма рентабельности, дисконтированный срок окупаемости) и на их основании принимается решение о целесообразности инвестирования капитала.
На основе анализа инвестиционного проекта осуществляется выбор источников, форм и методов финансирования.
Практика показывает, что в современных условиях, как правило, 30% финансируется за счет внутренних источников организации, и 70% - за счет внешних.
Одной из распространенных форм финансирования инвестиционных проектов является проектное финансирование, которое представляет особый механизм аккумулирования финансовых ресурсов.
В условиях глобализации особое значение приобретает финансирование инвестиционных проектов за счет привлечения иностранного капитала.
В современной России достаточно быстро развивается рынок коммерческой недвижимости, соответственно, интерес вызывает исследование источников финансирования подобных инвестиций. В качестве основных источников рассматриваются такие как: прибыль и амортизационные отчисления (собственные), эмиссия акций и облигаций (привлеченные), инвестиционные кредиты, проектное финансирование, средства бюджетов различных уровней и внебюджетное финансирование, привлечение иностранных инвесторов.