Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Название работы: Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Скачать демоверсию

Тип работы:

Дипломная

Предмет:

Гражданское право

Страниц:

81 стр.

Год сдачи:

2006 г.

Содержание:

Введение 3

Глава 1 Общие положения о государственной регистрации 7

1.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним 7

1.2 Порядок проведения государственной регистрации 14

1.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

и сделок с ним 37

Глава 2 Особенности регистрации некоторых сделок с недвижимостью 45

2.1 Купля- продажа жилых помещений 46

2.2 Мена жилых помещений 55

2.3 Дарение жилого помещения 57

Заключение 61

Список использованных источников 63

Выдержка:

Введение:

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повы-шения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недви-жимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижи-мость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного ис-пользования и ряд других показателей.

Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участ-ников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщи-ков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества [28, с.46].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, стре-миться с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимо-го имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регист-рации, использованию и налогообложению в системе единого государственного ор-гана. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью закона явля-ется обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публично-сти. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особен-ность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удо-стоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удо-стоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.

Глава 2:

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распро-странение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жи-лище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бу-маги.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник дого-вора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каж-дый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменива-ется на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги.

Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права соб-ственности, права и обязанности сторон и тому подобное).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равно-ценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом. Обме-ниваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора мены не-равноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная предать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить раз-ницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (пункт 2 статьи 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пяти-комнатной квартиры на однокомнатную с доплатой либо четырехкомнатную и ав-томобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каж-дой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилище, нахо-дящееся в городе Ульяновске, каждый переход права собственности следует реги-стрировать отдельно, соответственно в Ульяновске и Самаре. При мене двух объ-ектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект [17, с.103].

Регистрация сделки производится — один раз, независимо от числа участ-вующих сторон. Особен¬ность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относи-тельно каждого из обмениваемых объектов. Права на недви¬жимость, приобретен-ную в результате такой мены, будут регистри¬роваться по месту ее нахождения. Су-щественным условием договора мены недвижимости являет¬ся цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помеще¬ния могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмени-ваемого иму¬щества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае, исходя из разницы определяется доплата.

Заключение:

Итак, несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Фе-дерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представ-ляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

- смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регист-рирующим органом – Федеральной регистрационной службой;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще-ство, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответст-вующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обра-щения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

Таким образом, анализируя новый для нашей правовой системы, относительно недавно введенный в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мы пришли к следующему выводу.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительно внесла существенные изменения в действующее законодательство. Поэтому естественно, что в связи с его практическим применением возникают раз-личные проблемы, что, в свою очередь, повлечет за собой создание различных работ об этом новом институте гражданского права. Необходимо установить, сделать об-щеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необхо-димо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика.

Похожие работы на данную тему