Введение:
Определить экономическую эффективность проекта по реконструкции объекта недвижимости, опираясь на ситуационный анализ и существующие тенденции рынка коммерческой недвижимости.
В данной работе особое внимание булет уделено офисно - торговой части комплекса, данные по гостиничной части комплекса будут взяты из аттестационной работы Ф.О. Галстяна «Оценка эффективности офисно – гостиничного комплекса «Шереметьевское подворье» (гостиничная часть)».
Основная часть:
По завершении стадии строительства, сдаче объекта предполагается следующая схема взаимоотношений между Корпорацией и Управляющей компанией:
1) Собственник здания учреждает дочернее предприятие специально для эксплуатации гостиницы. Здание передается указанному дочернему предприятию в аренду.
2) Указанное дочернее предприятие заключает договоры:
А) с владельцем брэнда – договор об использовании брэнда (франчайзинг);
Б) с управляющей компанией:
- агентский договор, наделяющий управляющую компанию полномочиями по совершению сделок, связанных с эксплуатацией гостиницы, в т.ч. приобретение необходимого оборудования, товаров, работ и услуг;
- договор на управленческий консалтинг, в рамках которого управляющая компания предлагает оптимальные управленческие решения и технологии менеджменту гостиницы;
- договор на предоставление персонала, согласно которому обеспечивается квалифицированное обслуживание и эксплуатация гостиницы на первом этапе, пока не будет укомплектован собственный штат сотрудников достаточной квалификации.
Кроме того, первым руководителем дочернего предприятия назначается лицо, предлагаемое управляющей компанией, и реализующее, соответственно, разработанный ею бизнес-план. В положении такого руководителя присутствует некоторый дуализм: с одной стороны, трудовой договор с таким руководителем заключает гостиница, однако в то же время данный руководитель является лицом, подконтрольным управляющей компании в силу существующих между ними отношений.
В предлагаемой схеме гостиница как имущественный комплекс (предприятие) не выбывает из ведения собственника, остается в его владении и под его контролем.
В то же время российское законодательство допускает и более радикальные варианты привлечения управляющей компании:
1) передача гостиницы в доверительное управление – в таком случае объект передается на баланс управляющего, оказываясь фактически под полным хозяйственным контролем последнего; как правило, данный вариант не устраивает управляющего в связи со слишком большими рисками с его стороны, а собственника – в связи с утратой контроля над имуществом;
2) возложение на управляющую компанию функций исполнительного органа Общества (в таком случае управляющая компания заменяет собой директора Общества, и право первой подписи финансовых документов от имени гостиницы будет принадлежать руководителю управляющей компании). Данный вариант практически не применяется в связи с его слабой разработанностью в российском законодательстве, а также в связи с тем, что для собственника он означает утрату контроля, а для руководителя управляющей компании – риск ответственности за финансовые и налоговые нарушения в гостинице.