Введение:
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку :
• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.
Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - эго кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.
Мировой опыт свидетельствует , что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса Соединенных Штатов Америки – в 30-е годы, Канады и Германии – в 40-50-е годы, Аргентины и Чили – в 70-80-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и в России.
Глава 3:
Анализ показывает, что в ближайшей перспективе наибольший потенциал развития в нашей стране имеет жилищное ипотеч¬ное кредитование. При условии урегулирования правовых проблем, а также некотором улучшении социально-экономической ситуа¬ции можно прогнозировать быстрый рост ипотечных кредитных операций в данной сфере. Этому в значительной степени способствует обновление жилищного фонда (преимущественно в крупных городах), развитие новых форм строительства, появление новых возможностей частного домовладения. В связи с этим наибольшие перспективы жилищная ипотека имеет в динамично развивающихся городах, а также в местах, наиболее благо¬приятных для жизни людей (курортные зоны и т.д.)
Очевидно, что лидерами на рынке жилищных ипотечных ссуд станут банки, ориентированные на обслуживание физических лиц. Объективно, что на данный момент наибольшие возможности по развитию ипотечных опера¬ций имеет Сберегательный банк РФ (более 30 тыс. отделений, опыт жи¬лищного кредитования, относительное доверие населения и т.д.) В на¬стоящее время в Сбербанке сосредоточено более 75% вкладов населе¬ния. На базе данного кредитного института, при условии государственной поддержки (налоговые льготы, государственные субсидии), может функ¬ционировать эффективная система строительных сбережений, в развитии которой заинтересовано как население, так и государство.
Возможно также построение системы стройсбережений и без уча¬стия Сберегательного банка РФ. В настоящее время целесообразно было бы создавать систему стройсбережений не на федеральном уровне, а на местном - региональном или даже муниципальном. При поддержке заин¬тересованного в развитии строительства и реализации строящейся недви¬жимости местного руководства система строительных сбережений имеет хорошие потенциальные возможности становления.
Решению проблемы рефинансирования жи¬лищных ипотечных ссуд в России будет способствовать деятельность спе¬циализированных институтов, выкупающих у банков ипотечные кредиты. Несмотря на отсутствие аналогичных институтов в дореволюционной России, создание подобных структур в современных условиях можно признать позитивным шагом. За десятилетия отсутствия в России системы ипотечного кредитования в ми¬ровой практике были выработаны современные и эффективные схемы рефинансирования ипотечных операций. Создание государственных (или полугосударственных) институтов с широким спектром функций (разработка ипотечных стандартов, контроль и регулирование ипотечного рынка и т.д. ) в настоящее время является типичным при формировании системы ипотеч¬ного кредитования. Наличие государственных гарантий обеспечивает бо¬лее высокое качество ипотечных ценных бумаг, что способствует повыше¬нию их инвестиционной привлекательности. Недостатком данного меха¬низма рефинансирования является необходимость выделения на началь¬ном этапе значительных государственных средств.
В перспективе в России также возможно развитие рефинансирования ипотечных ссуд через систему закладных листов (наделение правом эмиссии первичных кредиторов). При разработке и вне¬дрении необходимых ограничений (лицензирование эмитентов, регулиро¬вание объемов эмиссии (ограничения в зависимости от размера собствен¬ного капитала и др.) применение данного метода, исторически более близ¬кого России, а также эффективно используемого в ряде западных стран, может ока¬заться достаточно успешным. Основными преимуществами данного мето¬да являются большая самостоятельность и независимость ипотечных кре¬дитных институтов (проведение ими собственной кредитной и процентной политики), а также существование конкуренции между ними, тогда как в первом случае роль ипотечных банков практически сводится к соблюде¬нию заранее определенных свыше стандартов.
Заключение:
Подводя итог данной работе можно тезисно отметить следующие основные моменты. Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование".
Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отноше¬ний - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и да¬ет уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке воз¬можен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами.
ЗАО КБ "Солидарность" (Закрытое акционерное общество Коммерческий банк "Солидарность") зарегистрирован Центральным Банком Российской Федерации 28 марта 1994 года (лицензия на осуществление банковских операций № 2735). ЗАО КБ "Солидарность" входит в состав: Ассоциации российских банков (АРБ); Российской торговой системы (РТС); Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР); Национальной фондовой ассоциации (НФА); Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ); Московской центральной фондовой биржи (МЦФБ); Московской фондовой биржи (МФБ); Московского банковского союза (МБС); Международной платежной системы Europay International; платежной системы Union Card. ЗАО КБ "Солидарность" имеет качественный кредитный портфель, вкладывая значительную часть средств в кредитование реального сектора экономики. На кредиты предприятиям и организациям приходится большая часть всего объёма кредитного портфеля Банка. Однако кредиты выдаются и частным лицам, преимущественно на покупку жилья, как в рамках МИП, так и вне её за счет собственных ресурсов Банка.
По состоянию на конец 2008 года (по МСФО) активы ЗАО КБ "Солидарность" составили более 713 млрд. рублей, кредитный портфель — около 470 млрд. рублей. Ключевым акционером Банка с момента основания в 1994 году является Правительство Самарской области. Сегодня город владеет около 44% акций Банка напрямую и 15,4% через ОАО «Поволжская страховая группа». В настоящее время ЗАО КБ "Солидарность" обслуживает более 105 тыс. корпоративных и свыше 9,6 млн. частных клиентов. Среди клиентов - юридических лиц - крупнейшие отраслевые предприятия, предприятия среднего и малого бизнеса.
Активы ЗАО КБ "Солидарность" (по форме публикуемой отчетности) за 2008 год увеличились на 49% и составили 755,3 млрд. рублей. Собственный капитал Банка, рассчитанный в соответствии с методикой Банка России, за год вырос на 14,6 млрд. рублей (рост 24%) и на 1 января 2009 года составил 76,7 млрд. рублей. Увеличение произошло за счет 12-й эмиссии акций, завершившейся в августе 2008 года, и за счет прибыли.
Балансовая прибыль ЗАО КБ "Солидарность" в 2008 году составила 5,7 млрд. рублей, чистая прибыль - 3,6 млрд. рублей. Изменение прибыли по сравнению с 2007 годом обусловлено тем, что в связи с повышенной волатильностью на международных финансовых рынках и в российской экономике было принято решение о дополнительном резервировании на возможные потери по ссудам и прочим активам. Также на величину чистой прибыли повлияла переоценка ценных бумаг в портфеле Банка.
В 2008 году ЗАО КБ "Солидарность" продолжал развитие сети продаж. Общее количество подразделений Банка на начало 2009 года составило 39, из них в регионах Поволжья - 26 точек продаж, в Самаре и Самарской области – 12 подразделений Банка. Кроме того, услуги населению оказываются в 471 почтово-банковском отделении региона. В целом, за 2008 год количество офисов продаж увеличилось на 13.
За 2008 год совокупный кредитный портфель Банка увеличился на 946,6 млрд. рублей и превысил 5 трлн. рублей. Прирост кредитного портфеля составил 23,1%. В сентябре 2009 года объем кредитного портфеля юридических лиц увеличился на 53,8 млрд. рублей, что больше чем за август и июль текущего года. Объем кредитов физическим лицам на 1 октября 2008 года составил около 1,25 трлн. рублей, прирост за 9 месяцев текущего года – 31,8% (прирост за 9 месяцев 2009 года – 24,9%). За 9 месяцев 2009 года остатки средств на счетах физических лиц возросли на 346,6 млрд. рублей и превысили 3 трлн. рублей. Прирост средств на счетах физических лиц за сентябрь составил 15,6 млрд. рублей, за август 41,6 млрд. рублей.