Введение:
Заемные и кредитные отношения - неотъемлемая часть имуществен-ного оборота. В ранее действовавшем ГК РСФСР 1964 года правовое регулиро-вание этих отношений было значительно обеднено, а кредитные обязательства оторваны от заемных и рассматривались как самостоятельные виды обяза-тельств. Основы гражданского законодательства 1991 года, напротив, исходили из тождества договоров займа, хотя и признавали возможность возникновения особого обязательства по предоставлению кредита. Все это породило ряд прак-тических сложностей и недоразумений, которые разрешил новый Гражданский Кодекс.
В условиях перехода к рыночной экономике и ее становления все более актуальным вопросом, привлекающим пристальное внимание как научных, так и практических работников становится кредитование коммерческой деятель-ности хозяйствующих субъектов в Российской Федерации, а так же удовлетво-рение различных потребительских нужд населения, которое принимает в на-стоящих условиях характер взаимовыгодного способа (как для заемщика, так и для кредитующей организации) временного размещения (привлечения) свобод-ных денежных средств.
Процесс вступления России в рынок в значительной мере связан с реали-зацией потенциала кредитных отношений. Поэтому одним из обязательных условий формирования рынка является коренная перестройка денежного обра-щения и кредита. Главная задача реформы – максимальное сокращение центра-лизованного перераспределения денежных ресурсов и переход к преимущест-венно горизонтальному их движению на финансовом рынке. Создание финан-сового рынка означает принципиальное изменение роли кредитных институтов в управлении народным хозяйством и повышение роли кредита в системе эко-номических отношений.
Особенно хочется отметить о роли кредита в жизни частного сектора эко-номики – населения.
Глава 3:
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, опреде-ляющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных опера-ций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кре-дитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.
Необходимо подчеркнуть, что эффективность функционирования меха-низмов формирования ресурсной базы ипотечного кредитования достигается только при наличии соответствующих экономических и правовых условий.
В настоящее время на различных уровнях рассматривается возможность восприятия американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по креди-там переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг.
По повод указанной модели необходимо заметить, что при всех положи-тельных качествах эта модель рассчитана на англо-американскую систему пра-ва и может использоваться при организации российского вторичного рынка ипотечного кредитования только частично с определенными ограничениями и изменениями, а также при условии дополнительной защиты прав инвесторов и заемщиков.
Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу осо-бенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Того в услови-ях континентальной правовой системы достичь невозможно. Поэтому при вы-работке модели вторичного ипотечного рынка России и разработке соответст-вующих механизмов его функционирования особо тщательно следует подби-рать правовые конструкции.
На мой взгляд, для России более приемлема модель построения вторич-ного ипотечного рынка Германии. Она построена как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипо-течным банком закладных листов. Эти ценные бумаги очень хорошо обеспече-ны и обладают высшей степенью надежности .
В предлагаемой модели предусмотрены следующие условия и порядок ипотечного кредитования покупки жилья. Доля кредита от стоимости жилья составляет 70 - 75%. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях вложение 25 - 30% стоимости собственности является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту. Доля платы за кредит должна составлять не более 25% дохода заемщика. В противном слу¬чае кредитование возможно лишь при условии государственного субсидирова¬ния. Что касается типа кредита, то при низком уровне инфляции предоставляет¬ся кредит с фиксированной процентной ставкой, а при высокой инфляции при¬меняются альтернативные ипотечные кредиты. Если уровень инфляции выше 5% в месяц, финансовые институты предоставляют ипотечные кредиты только при наличии специальных правительственных гарантий против риска неплате¬жей по кредитам тем заемщикам, чьи доходы будут расти медленными темпами по сравнению с процентной ставкой по ипотечному кредиту.
Что касается привлечения ресурсов, то для привлечения сбережений насе¬ления на банковские депозитные счета эти депозиты должны индексироваться аналогично тому, как будут индексироваться закладные кредиты. В этом случае используется схема целевых жилищных счетов, при которой покупатель жилья вначале обязуется в течение нескольких лет накапливать средства. После этого ему гарантируется предоставление ипотечного кредита тем же самым банком.
Заключение:
В заключении сделаем выводы по данной работе.
Итак, ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимого иму-щества. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти ин-тересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезап-ного исчезновения, а ее наличие легко проверяется;
недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запре-тить ее отчуждение;
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что дает кредитору гарантии полного погашения задолженности;
высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному испол-нению своих обязательств.
Согласно действующему законодательству в России к предметам залога относятся: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.
Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жилье в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
Для России эта проблема особенно актуальна.
Участниками ипотечного кредитования являются:
заемщики;
кредиторы;
продавцы жилья;
риэлтерские организации;
страховые компании;
оценочные агентства;
операторы вторичного ипотечного рынка;
инвесторы;
Правительство.
В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в це-лом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в России. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Россий-ской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, отмечается, что в сложившихся в резуль-тате финансового кризиса 1998 г. макроэкономических условиях ещзе более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредито-вания населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков и ре-гионов, а как целостной системы при законодательном и нормативном регули-ровании со стороны государства.
Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, поли-тические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.