Введение:
Понятие недвижимости – является одним из ключевых понятий гражданского права. Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики. Правовое значение данного деления связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным направлениям: 1) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам; 2) предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался; 3) ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей; 4) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя; 5) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей, споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца.
Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII - XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов [32].
В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в Гражданском кодексе Российской Федерации впервые в истории российской цивилистики нашло закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных исследований, включая данную дипломную работу.
Глава 3:
Согласно Гражданскому кодексу РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (ст.26 Закона).
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (ст.29 Закона).
Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда (ст.30 Закона).
С введением в действие 30.01.98г. Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отпала необходимость нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью.
Заключение:
Ранее действующее законодательство советского периода за редчайшими исключениями деления имущества на движимое и недвижимое прямо не проводило, хотя подспудно оно и присутствовало. Упразднение этого деления в известной мере было связано с отменой в одном из первых декретов Советской власти права частной собственности на землю. Ныне это деление, имеющее в российском законодательстве прочные исторические корни, восстановлено. Примерный перечень имуществ, относящихся к недвижимостям, дан в п. 1 ст. 130 ГК Из вышесказанного можно сделать вывод :
- Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности.
К легальному признанию множественности форм собственности на недвижимое имущество и их равной защиты. Установлены следующие формы собственности на недвижимость: государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая). Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению путем постоянного расширения видов разрешенных сделок.
- Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом:
а) купля-продажа;
б) аренда;
в) залог недвижимости (ипотека);
д) доверительное управление имуществом.
В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.
C введением в РФ частной собственности на землю установлено деление вещей на движимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах.
Недвижимые вещи не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми.
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.