Введение
С переходом к рыночным отношениям постоянно увеличивается количество сделок с недвижимостью - это закономерно, в частности, с покупкой, продажей квартир. В современной России увеличивается потребность в улучшении условий для проживания граждан. В связи с этим обеспечение доступным жильём молодых семей посредством ипотеки стало в ряд национальных проектов нынешней России, а значит произойдёт новый подъём уровня удовлетворенности и оптимизма населения для строительства новой России.
Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Поэтому интересно рассмотрение выработанной судебно-арбитражной практики, анализ действующего гражданского законодательства. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит недвижимость частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое имущество и т.д. Таким образом, значение исследования подтверждает и рассмотрение в рамках работы вопроса регистрации перехода прав на недвижимое имущество в по договору купли-продажи. Так, актуальность исследования правового режима регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем:
Во-первых, отношения по государственной регистрации сложились совсем недавно, а, следовательно, интересны для исследования;
Во-вторых, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним – один из важнейших гражданско-правовых институтов направленных на защиту интересов собственников, участников сделок с недвижимостью и государства;
В третьих, только с 1 января 2001 года была окончательно сформирована единая система учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость в субъектах Российской Федерации, а следовательно окончательно сформирован порядок регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости и предприятий. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- рассмотреть понятие, значение и предмет договора купли-продажи недвижимости;
- выявить содержание договора купли-продажи недвижимого имущества;
- исследовать особенности формы договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть порядок заключения договора купли- продажи жилого помещения;
- рассмотреть общую характеристику договора купли – продажи зданий и сооружений;
- проанализировать договор купли- продажи предприятия;
- выработать практические наработки и рекомендации относительно заключения отдельных договоров купли-продажи недвижимости и предприятий.
При написании настоящей работы были использованы труды следующих авторов: Батяева А..А., Гришаева С.П., Дубровской И.А, Калпина А.Г., Крашенинникова П. В., Малеиной А.Г., Масляева А.И. и т.д. Дан анализ таким нормативно – правовым актам как: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации ч. I, II, Жилищный кодекс Российской Федерации, Земельный Кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Постановление Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда в Р.Ф.», Указ Президента «Вопросы Федеральной регистрационной службы» и т.д..
Настоящая работа состоит из двух глав. В первой главе рассматриваются общие положения о договоре купли-продажи недвижимости (понятие, значение, предмет, содержание, форма). Во второй главе кратко характеризуются отдельные виды договоров купли – продажи недвижимости (договор купли- продажи жилого помещения, договор купли- продажи здания, сооружения, договор купли-продажи предприятия).
Отсутствие правильного представления о смысле (сути), вкладываемом в определенное понятие (определение) какого – либо явления (вещи), искажает её действительность. Таким образом, нужно обратиться к её пониманию.
Делению вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе, придается чрезвычайно важное значение, связанное с установлением для них различного правового режима. Это различие выражается в следующем:
1) Предусматривается обязательная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на движимые вещи, как правило, не требуют государственной регистрации, кроме случаев, указанных в законе. Постановлением Правительства РФ от 12 августа 1994 г. № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» , была введена государственная регистрация транспорта. Право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 219 ГК) ;
Библиография. 1. Нормативно-правовые акты.
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 02.07.2005 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. 21.03.2005 г.) // СЗ РФ. 1996. №5. Ст.410
4. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 07.03.2005) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ,// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14
6. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. № 2395-1 (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ. 1995. №10. Ст. 823
7. Федеральный Закон от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении части первой
гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст.
3302
8. Федеральный Закон от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411
9. Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594
10. Федеральный Закон от 21.12.2001 г. № 123-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст.
251
11. Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813
12. Федеральный Закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148
13. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240
14. Указ Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы»//СЗ РФ. 2004. №42. Ст. 4110
15. Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению
достройки, не завершенных строительством жилых домов» // СЗ РФ. 1994. №
7. Ст.693
16. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст.2240
17. Указ Президента РФ от 22.06.1994 г. № 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года»//СЗ РФ. 1994. №13. Ст. 1478
18. Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 г. № 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (ред. от 12.08.2004) // СЗ РФ. 1994. № 17. Ст. 1999
19. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. № 42. 1997. Ст. 4787
20. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. 12.11.2004) // СЗ РФ. 1998. №
8. Ст. 963
21. Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 г. № 59 «О мерах по продаже, не завершенных строительством объектов» // СП РФ. 1992. № 7. Ст.35
22. Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 г. № 648. «Вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, находящейся в федеральной собственности» (ред. от 31.10.2002) // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст.3718
23. Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15.03.97 № 319 // СЗ РФ. 1997. № 13.Ст.1539
24. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // СЗ РФ. 2000. № 16. Ст.1709
25. Постановление Правительства от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже, находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст.4587
26. Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 г. № 648. «Вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, находящейся в федеральной собственности» // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст.3718
27. Приказ Министерства Юстиции от 06. 08. 2001 г. № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (ред. от 24.12. 2004) // Российская газета. № 162. 2001
28. «Типовой договор купли – продажи (купчая) земельного участка» от 02.06.1993. № 1-16/770 // Российские вести. № 177. 1993.
2. Научная, учебная литература.
1. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000.
2. Гражданское право. Часть I, II. Учебник / под ред. А.Г. Калпина – М: Юрист, 2001 г.
3. Брагинский М.И., Залесский В.В. Гражданское право России. Курс лекций М. Юризд. 1996 г.
4. Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора.- М.: ООО «Журнал «Горячая линия бухгалтера», 2005 г.
5. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М.// Бек// 2000 г.
6. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому Кодексу (части второй) 3 издание. М. Инфра: 2000 г.
7. Егоров Н.Д., Сергеев А.П. Гражданское право 3-е изд. М. 2000 г.
8. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000 г.
9. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999 г.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть 1/Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002 г.
11. Комментарий к гражданскому кодексу РФ Суханов Е.А. М. 1997 г.
12. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Р.Ф., части 1, постатейный\ под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной, Издательство "НОРМА", 2004 г.
13. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (части первой). М 1997.
14. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) М. 1997г.
15. Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование. Учебное пособие. М. //ИЗП// 1997 г.
16. Эрделевский А.М. Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» М. //Бек// 1999 г.
3. Судебная практика.
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №1. С.21.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001 г. № 4.