Введение:
Договор аренды это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей (locatio-co№ductio rerum) современную фор¬му. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право поль¬зования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конст¬рукций из вещ-ного права, но основы оставались без изменения.
Вообще, значение договора в жизни людей и в регулировании имущест-венных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоце-нить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясня-ется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую мо-гут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное на-значение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно по-следствия нарушения соответствующих требований.
Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными ак-тами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сто-рон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязан-ности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенно-сти отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором ука-занные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стира-ется. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.
Глава 2:
Понятие договора аренды здания и сооружения. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и поль-зование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК) .
В основе формирования специальных правил, позволивших выделить дан-ный договор в самостоятельный вид аренды, - специфичность его предмета: зда-ния и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, кон-структивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют отно-сительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.
В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны пра-вила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положе-ния об аренде (ст. 625 ГК).
Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагма-тический), консенсуальный.
Стороны договора. Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собствен-ника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собствен-ником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или со-оружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и уч-реждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государ-ственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем назы-вается балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем . Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендода-теля, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ре-монт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуще-ством выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности ад-министративных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.
К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государст-венные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение - в отношении зданий и сооружений, при-обретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного, но и с соблю-дением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять дея-тельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия.
Арендаторами вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве органи-зации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).
Заключение:
Подводя итоги проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы:
Значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды – самосо-вершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяй-ствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расши-рения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ миними-зации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложе-ний средств.
Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане Рос-сии, предприятия с совместной формой собственности, международные объеди-нения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.
Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равно-правия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ре-монту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арен-датору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязан-ность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями догово-ра, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения догово-ра арендодателю в состоянии, обусловленном договором.