Ипотека

В период рыночных отношений роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это объясняется надежностью ипотеки, так как объектом является недвижимость. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека. Что такое ипотека?

Ипотека – сдача в залог земли или другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту. Ипотека – способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью). В литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Так как ипотека служит одним из видов залога, было бы неправильным не раскрыть само понятие залога. Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Не могут быть предметом залога требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.

Цель данной работы - исследовать правовой институт ипотеки и её особенности.

В задачи работы входит:

1. Осуществить анализ ипотеки как формы залога.

2. Дать характеристику ипотеки.

3. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

Объектом исследования настоящего исследования выступают отношения по ипотеке. Предметом работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая ипотеку.

Нормативной базой данного исследования являются нормы действующего гражданского законодательства, в частности Гражданский кодекс, содержащий общие положения ипотеки, Закон об ипотеки содержащий основные положения, и другие. В работе также использовались постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, материалы судебной практике по данной теме.

Теоретической основой исследования указанных социальных и правовых явлений выступают изыскания на этот счет ученых-юристов В.Н. Андруса, Л.Ю. Грудцына, В.В. Меркулова, К.С. Митягина, И.С. Радченко, Л.Н. Симанович, Е.Д. Терковской, А.Н. Ужегова, М.С. Щербакова и других.

Глава 3:

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.

«Презумпция о недобросовестности» родителей противоречит основам гражданского права. В условиях отсутствия нормативных правовых актов, регламентирующих понятие интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся никакой финансовой ответственности.

Норма о получение в органах опеки и попечительства все же выдают предварительного разрешения (согласия) не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Предлагается установить требования получения согласия органов опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которые имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав.

Предлагаемое изменение редакции п.4 ст.292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений.

3. В соответствии с частью второй п.2 стю339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус удостоверяют сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993г. № 4462-1. При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе РФ установлена обязательная нотариальная форма, и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариуса может удостоверять и другие сделки.

Размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, что ведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании.

Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает его развитию.

Исходя из этого, установления требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации.

Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается. Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявления об освобождение предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменение в Закон «Об исполнительным производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

4. В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование

порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (000 или ЗАО). Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено всего 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок не возможно выдержать; поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней невозможно.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно распивающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесения предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечений прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного кредитования жилищного кредитования. В том числе кредитование жилищного строительства.

Ипотечное кредитования жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Для становления и развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:

? совершенствования законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

? создание и внедрение универсального механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, обеспечение доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

? стимулирование (налоговая политика) граждан – получателей ипотечных кредитов и коммерческие банки – ипотечных кредиторов и инвеститоров, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;

? создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

? формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков – кредиторов, так и для социальной адаптации заемщиков при выселение в случае невозможности погасить взятый ранее ипотечный кредит;

? доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по представлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

? формирование нормативных законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

? разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Развитие ипотеки сегодня в России сдерживается рядом факторов:

1. ограниченный платежеспособный спрос населения;

2. низкие темпы, разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованности правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок;

Заключение:

В данной работе были рассмотрены различные аспекты, связанные с ипотекой, начиная от ее происхождения, заканчивая ее проблемами становления в современной России. Как показал предпринятый в работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда Законом об ипотеке не предусмотрено иное. Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель – кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение.

По российскому законодательству объектом ипотеки может стать жилое помещение и любое недвижимое имущество, например: земля, здания и сооружения, суда и т.д. Юридически ипотека представляет собой залог недвижимости, который служит обеспечением исполнения заемщиком обязательства перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество, обремененное залогом банка, – это, по сути, гарант возврата денежных средств и необходимых к уплате процентов по кредиту. За несколько лет существования ипотеки в России уже большое количество граждан получило ипотечные кредиты для решения своих жилищных проблем. Несмотря на обременение залогом, приобретенная с помощью ипотечного кредита квартира или любое другое недвижимое имущество в момент покупки становится собственностью заемщика. Однако права собственника-заемщика все же ограничиваются правами банка-кредитора. Ограничение связывается, прежде всего, с невозможностью продать недвижимость без разрешения кредитного учреждения. Также собственник должен предоставлять сведения банку при необходимости оформить регистрацию по месту жительства для членов его семьи. Ну и, конечно, заемщик обязан в указанные в договоре сроки гасить кредит и обязательные к уплате проценты и суммы комиссии.